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商业

房地产业被银行家认为是去年不良贷款率增速最高的行业 | 好奇心小数据

谢金萍2019-02-28 20:10:42

碧桂园喊出了“高周转”的口号,为了更快收回现金,降价卖房。恒大也计划今年 3 月起全国所有住宅项目 9 折销售。

中国银行业协会联合普华永道在近日发布的《2018 年中国银行家调查报告(下称“报告”)》显示,多数受访银行家认为,去年贷款受限最严重、不良贷款增速最高的行业都是房地产。

其中,15.3% 的银行家认为 2018 年房地产不良贷款率上升最快,占比最多。12.5% 的受访者认为是冶金行业,9.8% 的银行家则认为是纺织业。该报告对 127 家银行业金融机构、2380 位银行家进行调查。

2017 年的时候,被银行家预期不良率上升最快的为冶金业、占 22%,其次为商贸业 16.2%,第三才是房地产为 14.2%。

包括铁矿和有色金属工业的钢、铝、钵、等在内的冶金行业,是过去几年去杠杆、降低负债率的重点行业。以钢铁行业为例,2000 年该行业资产负债率逐步上升,2008 年金融危机后债务率突破 60%,为全行业最高,后仍持续上升,2017 年维持在 70% 左右。2017 年中国钢铁工业协会提出,要用 5 年的时间使其会员企业的资产负债率从 70% 下降到 60% 左右。

2014 年后,房地产行业再次被银行家认为是不良率上升最快的行业

《报告》称,虽然认为 2018 年地产业不良贷款率最高的银行家人数比重变化不大,从 14.2% 至 15.3%,但他们对其他行业不良贷款增速的预期在下降,此消彼长,还是反映出银行家们对地产业受到持续调控后的现金流健康度存疑。

过去几年,由于银行谨慎投放房地产信贷、部分银行还暂停或限制了房地产行业的新增授信业,房地产企业面临比较大的融资压力。它们转向信托、基金甚至 P2P 寻求融资。

2015 年后回暖的楼市为开发商带去现金流,缓解资金压力。但是 2017 年下半年之后,各地楼市调控收紧,经济增速放缓,中国房地产同时面临融资渠道受限和地产调控下的购房需求减弱。

万科、碧桂园、恒大,中国最大的三家地产公司 2018 年合同销售额均缩水三成以上。排在后面的 17 家公司里,有一半公司的销售额低于 2017 年。因此它们拿地意愿减弱、投资更谨慎,也更需要现金流的周转。

碧桂园喊出了“高周转”的口号,为了更快收回现金,降价卖房。作为往年的拿地金额和面积双冠军,恒大去年拿地金额跌出前十、拿地面积排第四。据澎湃新闻报道,在本周 2 月 27 日举行的销售会以上,恒大董事局主席许家印计划 3 月起全国所有住宅项目 9 折、商铺 8 折出售。碧桂园也几乎在同一时间被曝开启大规模人员调整,有部门已确定裁员 50%。

《南华早报》援引中国国际资本房地产分析师称,房地产市场可能继续恶化,政策放松的影响可能达不到预期,他预计今年全国新房销售量将下降 10%,而小城市的房价将开始出现调整。同样预测销量下滑的还有恒大研究院院长任泽平,他认为2019 年全国商品房销售面积将出现 2015 年来首次负增长、降至 -5.4%。

在种种背景下,房地产行业被认为是过去一年中不良贷款率率上升最快的行业。与此同时,尽管地产公司抵押担保品 —— 大部分时候是土地储备或楼宇 —— 理论上是中国较优质的担保品,但是依然有 45% 的银行家觉得 2018 年信贷投资应该首先要限制房地产行业,是占比最多的一群人。

但是银行不良贷款率还不足以反映地产业实际的融资和偿债压力

去杠杆最直接的方式是银行不给或者减少给企业放贷。从银行披露的不良贷款率来看,信贷紧缩政策取得了一定效果。从 2008 年商业银行不良贷款率为 2.49% 降至 2018 年的 1.89%——大约 2 万亿元不良贷款余额。

分行业不良贷款率情况来看,2006 年至今农林牧渔业、采矿业、制造业、批发零售业等几乎全行业整体贷款不良率趋势减少。但零售和零售业、制造业、房地产业等部分行业自 2011 年开始,至 2017 年反弹,不良率呈上升趋势。

天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为,制造业主要受宏观经济波动影响,需求下滑,加上 2017 年以来原材料价格上涨提升了生产经营成本,部分制造业企业信用风险加剧;而批发零售业门槛相对较低,互联网的冲击下部分批发领域企业经营出现困难,影响银行信用风险暴露。

相比之下,尽管银行对房地产贷款的不良率也自 2011 年起整体呈趋势上升,从 0.97% 升至 2011 年的 1.10%,在全行业里其实并不突出。不过,这个数字可能未能反映出地产业实际的融资、偿债压力。

这主要是因为在银行收紧信贷投放后,常年负债经营的地产业仍需要新资金周转,它们通过票据、信托等渠道融资。对此,天风证券固定收益首席分析师孙彬彬在报告中提到,“但总体而言,各银行的房地产开发贷款不良率仍然处于较低水平,但是地产企业还有很多信托等非标准化融资,因此银行不良率对地产行业不良贷款情况反映可能会有所失真。”

中信建投证券在报告中也指出,2018 年房地产开发资金来源增速速呈 V 型走势,从年初的 4.8%降至 4 月的 2.1%,后修复至 10 月的 7.7%。银行贷款方面仍旧收紧,但自筹资金上升。三季度房企共发行公司债 881.8 亿,同比增长 278.5%,创 16 年 3 季度以来房企公司债的发行规模新高。

在这个过程中,以更低利率、更先融到钱的还是大中型地产公司。中信建投证券测算,2018 年 1-10 月份,销售额前 30 名的房企,占到百强房企融资规模的 67%,继续创新高。同时,绿城、万科、龙湖、保利等房企融资成本环比或者同比开始出现改善。

“例如保利地产在 7 月份发行的 25 亿中期票据,较 5 月份发行的中期票据,利率下降了 0.22 个百分点, 较 2017 年四季度发行的两期中期票据,利率下降了 90 个百分点,而另一方面,部分杠杆较高、杠杆较高的中小民企 融资成本依然保持上行趋势。”中信建投证券房地产首席分析师陈慎在研报中写道。

据金融服务平台 Dealogic 数据去年 11 月时显示,2019 年中国房地产开发商面临 3850 亿元到期债务,是 2018 年的两倍。

2018 年下半年,银行被要求为民企提供更多信贷,还可以降低抵押担保标准

从 2008 年至 2018 年十年期间,商业银行的不良贷款率经过了两次反弹,依次在 2014 年以及 2018 年。

因 2013 年流动性紧张带来的“钱荒”,第二年放宽信贷规模。据《第一财经日报》报道,也是自 2013 年以来,央行不断丰富流动性工具箱,先后推出短期流动性调节工具(SLO)、中期借贷便利(MLF)、抵押补充贷款(PSL)、临时流动性便利(TLF)等新的流动性管理工具,提供不同期限的贷款支持。

政策的放宽从而推高了整体的贷款规模和不良贷款规模。2013 年的商业银行不良率为 1% ,升至 2014 年的 1.2%,随后一路上升到 2016 年的 1.7% 后才再次下降。

这样的情况同样复制到了 2018 年。在整体经济放缓的情况下,让很多中小企业遇到了资金周转困难。尤其贸易摩擦带来的影响,去年 9 月,制造业采购经理指数(PMI)跌到 50.8%,进出口数据也都跌到年内低点。10 月,副总理刘鹤在接受人民日报、新华社采访时要求推出民营企业债券融资支持计划。

随后如何降低企业融资成本一直是监管层的基调,央行、银保监会等管理机构不断量化宽松政策,鼓励商业银行贷款,适当降低企业抵押物质量。

比如面向小微企业、民营企业贷款需求,新推出定向中期借贷便利资金(即“TMLF”);银监会可能口头通知银行,要求其控制利润增速、让利民企。今年 2 月 25 日银保监会新出台《关于进一步加强金融服务民营企业有关工作的通知》,让商业银行建立敢贷、愿贷、能贷的机制,让企业从中感受到实实在在的获得感。同时要求商业银行在今年 3 月前制定民营企业服务目标,国营商业银行今年小微企业的额度同比 30% 以上。

在去年至今宽信用、宽货币的政策下,2380 位银行家的调查报告显示,超过六成的银行家认为不良贷款集中爆发的风险是 2018 年银行业面临的主要风险。


制图/冯秀霞

题图来源:Chastagner Thierry on Unsplash,有裁剪

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