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一年 450 次地产调控下来,中国城市买房的门槛都发生了哪些变化? | 2018 商业大事件 ⑧

商业

一年 450 次地产调控下来,中国城市买房的门槛都发生了哪些变化? | 2018 商业大事件 ⑧

罗骢2019-01-14 09:04:14

平均每工作日两条新政策出台,构成了中国房地产的 2018。

有一些是持续变化的结果——它会进一步改变我们的生活;有一些是更不可控制力量对商业社会的干预,它使得市场参与者要不时调整自己的战略;更有一些,它来自于公司自身,当公司发展到一定规模,它如何与公众、消费者、公权力等环境因素调和。

有什么样的国家,就有什么样的企业。2018 年,商业世界一如既往变化很多。2018 年商业大事件,更多证实这一点。

户口、买房决定着中国人留在一个城市工作的门槛。而这个门槛在 2018 年变得格外多,全国各地加起来有 450 次调控——往前一年只有 250 次。

密集的政策调控从第一周开始。2018 年 1 月 5 日,限购 8 个月后的兰州市宣布区域松绑购房限购,不再要求一年社保和纳税证明。三天后,合肥市称 2016 年11 月之前出让地块不限价,南京和成都先后发布人才落户新政,40 岁以下本科可以直接落户买房。

兰州松绑仅过了一周,住建部就召开发布会,坚持房地产调控目标“毫不动摇”,这被强调了三遍。

不过二线城市放松落户政策的步伐没有放缓。2018 年前 5 月,已经有 13 个二线城市发布宽松的新政策,吸引人过去落户。到 5 月 16 日天津市公布了宽松的“海河英才”落户政策,不要求工作、住房、社保,40 岁以下的本科生可以直接在手机上填表落户。24 小时,天津市引来 30 多万人申请落户,之后 72 小时内又 4 次修订政策,抬高门槛。

落户关系到一个人的医疗、社保、以及子女教育。这也是地方政府调控地产投资的最直接手段。根据国家统计数据,随着政策放宽,到 2018 年 7 月,70 个大中城市房价有 66 个新房和二手房均价都在上涨,为两年最高水平。

随着中央政治局再次提出“坚决遏制房价上涨”,之后三个月里,193 条调控政策密集发布,这一次是提高买房门槛。

我们挑选了 10 个比较有特点的城市,其中既有严控城市总人口,又向月薪 7 万人群开放落户的北京;也有因为人才新政,抢夺年轻人的天津、西安,武汉;执行摇号政策,带着几百万意向金才有资格买房的杭州、深圳。

密集的调控政策,并没有阻止新房环比上升城市数量

有些调控方法是一直在用,被用到了更多城市。比如限售年限增加,暂停企业购房。

另一些则是在 2018 年新发明出来,比如西安、长沙、武汉出台的摇号政策、杭州最高 1700 万的巨额意向金、武汉向人才发出购房 8 折的优惠政策

我们总结发现了 8 条门槛的明显变化趋势。

几乎所有二线城市都降低购房门槛抢年轻人,甚至直接打折

2018 年,二线城市们正以史无前例的力度竞争着年轻人。

人才落户政策出台早、力度大,一年连续 5 次放宽的西安,抢人力度都被变成了段子:西安站转车,警察问:“是西安人吗?”“不是。”“什么学历?哪年毕业?”“本科学历,今年毕业。”“带回派出所,按学历落户,火车票报销。”

政策放宽的影响是明显的,实施人才新政以来,西安市户籍人口增加了 155 万,武汉三个季度大学生落户 20.5 万人,是一年前的 2 倍。

门槛一度从武汉、成都的“本科生先落户再就业”放宽到沈阳、呼和浩特、南昌“中专学历就可以落户”。2017 - 2018 年,除了重庆以外的所有 29 个二线城市都出台了放宽程度不同的人才政策。

不止是落户,迫切的二线城市开始用补贴吸引人才。南京面试安排住宿报销车票,更直接的城市给出了补贴标准。

海南省针对买房租房的补贴,硕士生每月为 2000 元,本科生每月则为 1500 元,连续补贴 3 年。合肥本科生每年住房租赁补贴达到 1.5 万元。哈尔滨给落户本科生每月 500 元的补贴,太原则给到每月 1500 元。

在一个逐渐老龄化的社会,年轻人是稀缺资源。

今天保证整个社会的医疗保障、社会保障体系都依赖年轻人:工作的人缴钱,给退休和失业的人花;健康的人缴钱,给生病的人看病。

过去 10 年里,中国 20-40 岁的人口比例已经在持续下滑。2010 年人口普查显示,80 后、90 后、00 后的人口分别是 2.19 亿、1.88 亿、1.47 亿,三十年间萎缩了 33%。

这带来了一个更不乐观的未来。根据 2016 年全国人口普查的数据,由于出生率持续降低,中国 10 - 19 岁的人口比 2005 年的时候减少了 36%,这意味着接下来 10 年步入工作的年轻人会比 10 年前少了超过 1/3。

未来 10 年步入工作的年轻人会减少超过 1/3

人也是会跟随机会进行流动。年轻人往往被吸引到机会更多、福利更好的地方,尤其是高薪的科技、金融业从业者。

年轻人可以缴纳更多的社保金,对于支撑城市社保制度的重要性不言而喻。

中国的社保分全国和地方资金,有一套比较复杂的分配机制。以养老金为例,简单来说,我们每个月随工资一起缴纳的养老保险,会进入到企业职工基本养老保险基金的“基金池”,每年,退休的人开始领养老金,就是从这个基金池向外拿钱,与此同时,正在工作的人缴费,就是向这个基金池储蓄。为了填补社保基金,去年国务院已经宣布了从国企转入 10 万亿元的计划。

显然地方政府能通过社保收到多少钱,最终会影响它能拿到多少钱来支付医疗、养老等保险。

在人口老龄化、生育人口降低的现状下,能往这个基金池里储蓄的年轻人成为城市必需的人口。

更近的则是地产本身。拉来的年轻人并不一定要自己能赚到足够的钱买房。在中国“421”的家庭结构下,两代人积蓄支援年轻人买房已经是普遍的情况。人才新政吸引来的年轻人最终转换成上涨的房价和成交量。房企有了维系运转的钱,政府有了稳定的财政收入。

而需要什么人,就引进什么人是执政者一直以来的逻辑。

一线城市没那么想要年轻人,北京的积分落户限制 7 年、7 万

被问到诺贝尔奖奖金怎么花的时候,莫言说 750 万也只能买到北京 120 平米的房子。潘石屹立刻在微博上问到,“有北京户口吗?”

对莫言以外的人,这是个现实问题。

从 2017 年年末开始,北京常住人口开始下滑,扭转了之前持续 20 年的增长趋势。根据发改委数字,到 2018 年 11 月,北京城六区人口已经减少 74 万。大规模工厂、市场、群租房疏解的结果体现出来。

北京此前对外地人士限购要求是在北京工作并缴纳社保连续满 5 年才有资格买房,但并不保证户口。2018 年,北京出台积分落户政策,买房之外有了新的落户途径。但门槛颇高。

按北京市人社局 3 月 21 日发布的 《引进人才管理办法》:“近 3 年每年应税收入超过前一年全市平均工资 8 倍的企业高管才可申请落户”,按 2017 年北京职工月平均工资 8467 元计算,意味着月薪达到 7 万元以上的申请者才符合标准。

金融、创业人才落户的门槛更高。申请者所在基金公司运作资本最低需要 1 亿元,同时要 3 年内向北京投资 5000 万元。创业落户也要求企业近 3 年累计自主投入 5000 万元以上才可以申请。

同样开始扭转人口增长趋势的上海则要求缴纳个人所得税累计达到 100 万元或者投资累计达到 3000 万元的企业高管才可以申请落户。学历方面落户者至少为博士学历或国家级重大科技项目负责人。

同时公积金贷款政策也在调整,北京开始执行“认房又认贷”的新政,名下有房或有贷款记录都按二套房政策放贷。以前无贷款名下有房或者曾经贷款买过房都将面临贷款额度下降、首付比提高到不低于 60% 的新政限制。

三四线城市不太能抢到年轻人,但棚改资金推动了地产发展

打开佛山市的链家官网,过去 90 天里成交量 12 套的中海金沙湾小区房价已经达到 24000 元每平米。几乎和旁边的一线城市广州郊区房价接近。

佛山只是过去几年里,三四线城市房价疯涨的缩影,但房价上涨并不是因为人口涌入。海通证券研究显示,三四线城市的人口增速一直处于 0.3% 左右,低于全国人口平均增速 0.5%,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

三四线城市扩大房贷规模以去库存,带来了更高的杠杆增长

几乎没有限购门槛的三四线城市并不太能够抢到人,除非养老为目的。

抢不到人的三四线城市房价短期上涨有投资也有棚改货币化的影响。

棚改就是把一些年久失修的房子拆除,然后重新安置住户;而货币化,之前重新安置补偿的是房子,现在补偿的是货币,两个拼在一起就是棚改货币化。

从 2005 年开始的棚改并没有对房市产生太大刺激。直到央行创设抵押补充贷款(PSL)这一货币政策工具的出现。

PSL 让地方政府可以利用国家长期低息的资金贷款方式来进行城镇化建设,随着地方去库存的政策明确,货币化安置比率越来越高了,一二线城市虽然只有 20%,但是在三四五线城市已经达到了 80%,有些地区甚至达到了 100%。

PSL 累计发放金额在 2015 年 5 月末还只有 6459 亿元,一年后已经达到 15000 亿元,同比翻番都不止。再到今年 9 月,PSL 期末余额超过 32300 亿元。

大量资金通过拆迁流入到居民手中,再被重新投入楼市之中。这就是三四线城市并没有太多人口流入,房价却被一再炒高的原因。 2017 年上半年重点 40 城地产销量增速仅 4.2%、四个一线城市同比下滑的同时,三四线城市的销量增速则高达 24.5%。

但这样持续三年的资金流入在 2018 年被收紧了,去年 6 月 25 日,财联社等媒体报道国开行收回各支行棚改合同审批权限。棚改货币化虽然还在进行,但是规模和范围已经大幅减少。

2018 年 8 月,PSL 资金流入达到全年最低,当月仅补充 91 亿元,比去年同期的三分之一还少。

动荡直接反映在地产股的股价上,地产行业指数当天跌了 2.45% 。对于地产行业未来紧张情绪的蔓延正是因为棚改——这个被认为 2015 年以来三四线城市房价上涨的主要推动力开始收紧。

补充贷款审批收紧、货币化安置暂停,对于一个以土地财政为主导,地方财政一半收入靠卖地的中国来说,未来拿什么发展让人质疑。

新房限价+摇号,这两个限价政策进一步刺激了买房热情

“血拼”限价房,是《民生周刊》描述限价房抢购的标题。

2018 年,在“房住不炒”的政策严控下,大量限价房的上市吸引了无数买房者的目光。湖南、广东、山东、海南、湖北、河北、江苏等 12 个省,70 多个城市实施新建住宅限价销售政策。

限价房是指政府事先限定了地块将来房屋销售的最高价和均价,将本该由市场决定的新房价格,变成政府划定的指导价。

明面上,新房价格的确被严格控制住,但周边区域的二手房价依然随市场需求增多在上涨,两者价格出现倒挂。对于购房者来说,限价房变成投资,买到就是赚到,血拼并不是夸张。

以南京为例,去年 6 月,河西的佳兆业城市广场 3 期开盘,新盘均价为 3 万元每平米,而根据房天下数据,其 1 、2 期交付的二手房市场均价卖到 5 万元每平米。意味着按最小的 87 平米户型购买,转手即可赚到 130.5 万,如果选到最大的141 平米户型,可赚 211.5 万。

420 万的本金投入纯赚 211.5 万,这是任何理财产品都做不到的。于是买得起、并且买得到新房的人就没什么理由不去争取买一套。

于是为了限制大量涌入新房市场的抢购者,新房摇号政策 2017 年开始在上海推出,并普及到包括深圳、杭州、西安、成都等 8 个热门一、二线城市中。

成都 2018 年 3 月开盘的西苑项目一共 229 套限价房,但申请者达到 12705 人,摇号中签率只有 1.3%。

中国社科院城市发展与环境研究所研究员王业强表示,限价措施长期使用会让更多加价二手房流入市场。

原本用于公平分配的摇号政策还变成了权力寻租的漏洞。6 月 5 日,西安建设局、质检站等 35 名公职人员被集体免除公职。因为在摇号中帮关系户修改系统提前预定新房。

在摇号基础上,又出现了“刚需”的新定义。刚需政策目的是为了从炒房者中保护真正需要住房的家庭。

但补丁越多,漏洞往往变得更多。长沙出台摇号细则,主要按户籍年限和工作年限长短的顺序对刚需购房家庭排名。看似合理,但很快长沙观澜海赋家园四期公布刚需选购结果,名单上出现了大量 70 岁以上的老人。

刚需、炒房的双重刺激下,参与抢房的大量购房者让摇号变成了比中彩票还低的概率游戏。成都和南京摇号买房政策出来时,曾出现 3 万人排号抢购 1000 多套房,每个购房人都带着上百万银行存单排队验资;而南京、长沙部分楼盘摇号中签率仅仅是 11.6%、9.5%。

最高可以达到 1700 万的意向金成为新购房门槛,但这又激励了有钱人的投资

2018 年 5 月 27 日,深圳海上世界双玺花园楼盘被曝出要求有意向的购房者必须缴纳完一笔意向金才能报名摇号。这笔诚意金高达 500 万元。上海多个楼盘出现超过 200 万的意向金,而杭州柳岸晓风楼盘甚至达到 1700 万。

意向金是开发商缩减购房者基数、提高中签率的手段。理论上,购房定金的比例不应当超过购房款的 20%。而随着房市的火爆,几百万意向金验资,甚至要求全款买房成为开发商自行设立的门槛。

意向金是开发商缩减购房者基数,提高中签率的手段,但随着政府对新房限价,过去可以高价拿地、高价卖房的模式不再适用,对于房地产商来说限价房意味着直接承担了地价上涨的成本压力以及减少了卖房利润。高周转的房地产商急需卖房者尽快支付全款或者更多的首付款来购房,缓解资金压力。

几百万的现金成为新的购房门槛,你需要凑齐这笔钱后才能有资格摇号购房,还要承担利息的损失。以 500 万为例,余额宝等货币基金经常能达到 4% 的年化利率,那么在开发商处验资 15 天利息就在 8000 元左右,1700 万的成本约为 28000 元。

加上平均中签率为 9%,购房者至少要参加 4 次摇号才能将中签概率提高到五成,成本要数万甚至十几万。但带着钱排队验资的队伍依然大排长龙,毕竟新房和二手房倒挂的差价远高于利息的损失。意向金门槛没有限制住投资人群。

企业买房被限制起来,此前已经有 47% 的 A 股公司投资地产

截至 2018 年九月底,A 股 3565 家上市公司中,有 47%、也就是 1696 家持有投资性房地产。同花顺 iFind 的数据则显示这些公司持有的房屋总市值接近 1.1 万亿元,是 2010 年时的 5 倍多。

不难理解企业的动力。一套房进出动辄 50% 以上的差价,没什么行业能有这样的利润率。中国汽车制造业利润率 8%、做奢侈品的路易威登集团去年 19.5%。即便是利润率惊人的苹果,在新手机推出的那个季度也“只有”38%——给它组装手机的富士康是 1.62%。

不少亏损的上市公司,依靠着手中的房产来扭亏为盈。 11 月 13 日中能电气公告拟将公司房产作价 6560.23 万元转让给关联方中能发展,预计本次交易将增加税前利润 3500 万元,中能电气 2018 年前三季度仅实现净利润 1864.77 万元。

干上整整三个季度还没有 1 天卖房利润一半多,这让更多企业转向炒房。一部分个人炒房者也开始注册公司购房,试图绕过限购政策。

《上海证券报》报道称,2018 年上半年,海南省企业注册量快速增长,其中 4-6 月之间增幅最明显,新增 1.6 万户,同比增加了 52.88%。类似的情况也发生在上海、深圳、北京等房地产热门城市。

从 2017 年至今,北京、西安、长沙、杭州、南京、江阴、上海、深圳等 9 个城市相继出台暂停企业购房政策,限制企业购买商品住房,海口是最新的一个。

现在,这条注册企业购房的门槛正在被严格禁止,长沙规定企业已购买的商品房必须在 5 年之后才可以转让,北京为 3 年。上海还对购房企业要求设立 5 年以上,累计缴税 100 万,目的就是为了过去几年里限制靠企业购房绕开限购政策的购房者。

企业购房的税费远高于个人购房,假设企业和个人同时买入一套住宅,面积 100 平米,买入价 1000 万元,持有 5 年后以 2000 万元卖出,企业至少交 551.83 万元税费、个人则为 47 万元。至于现在买房 5 年后能不能涨那么多,就是另一回事了。

政策出来快,变得更快

中原地产研究中心统计,2018 年全年地产调控政策一共出台 450 条,意味着 220多个工作日里,全国各地平均一天要发布 2 条政策。作为对比,2017 年全年为 250 条。

但政策的反复在 2018 年也很快。天津 72 小时内 4 次政策调整,海南省一个月里从最严限购令到公布宽松人才落户政策。

年末,最戏剧化的反复发生在湖南省衡阳市,这个 700 万人的三线城市成为年底房地产市场的焦点。

2018 年 12 月 26 日,衡阳市决定从 2019 年起暂停执行两年前出台的限价政策。还不到 24 个小时后,湖南省衡阳市政府迅速叫停限价松绑政策。理由是住建局对稳控房价的复杂性判断不精准。

而调控本身,正逐渐变成一个城市一个政策

2018 年最后一个引起巨大反响的调控政策是 12 月 18 日,山东菏泽宣布取消去年所制定的售房后需至少满 2 年才可交易的政策规定。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,新政开启房市松绑的第一枪。

这是住建部提出新的一城一策调控手段的代表。

多年来中央政府对于地产的收紧和放松,几乎都是全国步调一致。2005 年的新老国八条,随后的国六条,国八条都是全国性的指导意见。

2008 年调控是靠首付比和贷款利率,央行一年内三次下调贷款利率。2010 年以后。政策越来越细致,国务院、财政部、国土局、发改委都分别发布调控政策,对社保、个税缴存年限、户口、婚嫁等条件作出规定,再到后来,2017 年限售、限贷成为调控收紧的关键政策。

调控手段越来越多,越来越细致。一位在杭州工作多年的地产商去年的说法:“房地产已经是计划经济了,这个现实我们需要认清的。从拿地开始,你最高多少价、最低多少价,都是政府说了算。然后开发商拿地,你多久之内是要开发要上市的,政府说了算。就连上市时候你卖什么价格还是政府说了算。”

多年来中央政府对于地产的收紧和放松,几乎都是全国步调一致。2008 年调控是靠首付比和贷款利率,2010 年以后加入了社保、个税缴存年限、户口、婚嫁等条件,再到后来的限售、限贷都是全国性政策。随着 2018 年三大地产商销售面积增长停滞、地方政府土地流拍加大,新的区域性调整变得更普遍,所谓“一城一策”。

对于菏泽取消限售,山东省住建厅称虽不知晓菏泽取消限售规定,但其不干涉各个地方住建部门的具体政策,地方房地产调控跟国家的调控政策一致,采用一城一策、因城施策的管控措施。

这背后有地方政府的巨大的财政支出缺口。2017年,菏泽市财政收支缺口达到 323 亿元,接近菏泽两年的财政收入。它急需一个能快速产生巨额财政进项现金流的项目。在中国,这个项目无疑是房地产。

中原地产数据显示,2017 年菏泽市土地出让金总额为 263 亿元,同比增长 312.54%,是去年山东全省土地出让金排名第四位。

这个山东人均 GDP 倒数的城市,全市一季度 GDP 才 710 亿,2017 年全年财政收入不过 186.6 亿。它极其依赖土地出让金带来的收入,而棚改资金收紧,房产商对三线城市拿地的谨慎,都促使了菏泽成为第一个放宽限售政策的城市。

菏泽限售松绑几乎同时,珠海放宽外地户籍购房社保年限、广州在 12 月 19 日官网发文松绑商铺、办公物业的限购令。

和 2018 年年初,兰州、合肥、南京政策出台时一样,这三个城市的政策也都被解读为楼市新一轮的松绑。

也和那时一样,没人相信房价真的会被允许下跌。在这样的预期下,自住者也成了投资者,花掉积蓄、负债百万,毕竟这是看上去唯一可靠的投资。没人觉得自己会接最后一棒,或者说,即使跌了自己也不会亏到哪里去。


制图:冯秀霞 

题图来源:CityScape

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