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文化

过去七年超过 150 万人搬离纽约和洛杉矶,住到住房成本更低的二线城市 | 好奇心小数据

郭亨宇2018-12-13 19:27:17

这两座城市的人口流出数,比人口流入前六名城市之和还多。

上月《华盛顿邮报》刊出了一篇关于二线城市人口增长的报道,指出如今越来越多美国一线城市的居民更乐意迁至二线城市。

人口迁移的发生必然暗示着一个地区的面貌正在经历某种改变,这些变化的原因有时显而易见,如一线城市高昂的生活成本让人们无力承受,有时也是某种时代的结果,如新一代的年轻人生活观念已经发生了转变。

一名从洛杉矶搬迁至亚特兰大的受访者说,生活成本较低,税负较轻,就业增长以及购买房屋的机会较大都是他们搬迁的理由。地产评估公司 Redfin 的首席经济学家 Daryl Fairweather 表示,传统一线都会和湾区大城市的房价正在将人们驱走。

美国统计局数据显示,2016 年 7 月至 2017 年 7 月间,国内人口净流出量最大的前四座城市分别是纽约、洛杉矶、芝加哥和费城,与此同时,迁入人口最多的城市为达拉斯、凤凰城和坦帕。

美国一二线城市之间并没有一个明确的分界线,除了人们熟悉的纽约和洛杉矶,芝加哥是五大湖枢纽和国际金融中心,而费城不仅历史深厚,也是全美经济和教育中心,这四座城市的 GDP 位于全美前列,人口规模都在六百万以上。

这不是美国第一年出现一线城市人口流失的情况。在 2010 年至 2017 年间,人口净流出量最大的城市依旧是上述的四座大都会,而这几个城市迁出的人口总数甚至超过了迁入人口最多的前十座城市总和。

而且人口迁移不仅在全国范围内发生,在各区域内,人口也在从发达城市流往更经济的城市:人们从旧金山搬至更相距 138 公里的萨克拉门托,或更远的奥斯汀,而纽约的人们搬往迈阿密,原本在迈阿密的人们则搬往坦帕。

高昂的生活成本驱动人群搬迁

一线城市高昂的生活成本是促使人们搬离的一大推动力。从 2017 年部分城市消费指数(CPI)来看,旧金山、纽约和洛杉矶等城市的 CPI 处于全国平均水平的 245.12 之上,其中旧金山的 CPI 达到了 274。相较之下迁入人口较多的二线城市 CPI 大部分在水平线以下,达拉斯的 CPI 为 226,凤凰城的 CPI 仅有 133。

这意味着同样拥有 100 美元,在凤凰城你可以抵上 180 美元的购买力,但在旧金山就只能缩水到 89 美元。

以及在城市居民不得不考虑的住房问题上,二线城市也具备一定优势。目前人口规模最大的纽约、洛杉矶和芝加哥的一居室租金中位数分别为:2127 美金、1366 美金和 1078 美金,位于湾区的旧金山房租更高,租金中位数达到了 2464 美金。

二线城市房屋租金要低得多,达拉斯的租金中位数为 894 美金,凤凰城为 848 美金。在购房市场上,一线城市也正面临着房屋库存上升,房价出现较大跌幅的情况,人们已经不再愿意承担一线城市高昂的房租和房价。

与此同时,一线城市所在州的税收政策也不如二线城市友好。美国的征税政策比较特殊,公民必须面对联邦税和州税两道门坎,而一线城市的州税率大多高于二线城市。纽约的收入税税率在 4%~8%,洛杉矶和旧金山的收入税税率最高达到 13%,而达拉斯和奥斯汀所在的德克萨斯州都免除了收入税,凤凰城的收入税税率最高也只有 4.5%。

尽管一线城市的人均收入普遍高于二线城市,其中旧金山的人均年收入甚至达到了 64597 美金,但考虑到扣除的税收,在住房上的开销以及相对高昂的物价水平,一线城市人群的可支配收入以及收入金额的购买力并不像明面上看起来那么有优势。

用平均收入和住房中位数粗略地计算一下就可以发现,在扣除税收和房租后,一个纽约人的可支配收入只有不到 4000 美金,即使是工资水平最高的旧金山,人们的可支配收入也会被租金吃掉大部分,实际到手的只有 17668 美金。而同样的计算方法下,达拉斯的人均可支配收入为 16138 美金,在奥斯汀这个数字可以达到 19368 美金。

再考虑进物价水平的影响,二线城市的生活成本比起一线城市显然更容易让人接受。

二线城市就业岗位增加速度高于全美均值

新居民的涌入自然会挑战一座城市的容纳能力,尤其在就业问题上,能否提供相对稳定的就业岗位在一定程度上决定了能否留住外来人口。

2016 年 7 月至 2017 年 7 月人口增长最快的城市在后续三个月的就业率增速都在 1.3%~3.3% ,平均增速达到 2.4%,高于当年全美平均就业率 1.5% 的增速。与此同时,2010 至 2017 年间人口净流入最大的城市在近期就业率增速也大都处于水平线以上,其中人口迁入最多的前五座城市,就业率增速处在全美的前 20%。

芝加哥和底特律这样的大城市依赖于传统的制造运输行业,在产业转型阶段迎来人口流失确实可以理解,与之相对的,二线城市正逐渐成为新兴产业发展的温床。根据数据预测公司 RCLCO 给出的预测报告,2017 年年底 STEM(Science 科学,Technology 技术,Engineering 工程,Math 数学)类工作成为主导美国就业市场的一大因素,这一类工作往往与新兴产业挂钩。

在这一背景下,除开科技产业本就兴盛的湾区一线城市,奥斯汀、达拉斯和亚特兰大这些二线城市也跻身于 2016 年和 2017 年 STEM 就业增长水平前十的城市行列。

这些数据意味着二线城市不管在短期还是长期内都能给新迁入人群提供充足的工作岗位,而工作岗位的稳定增长也进一步推动二线城市的产业崛起。

2018 年二线城市继续迎来资本的青睐:达拉斯和奥斯汀依靠科技带动经济增长,前者不仅吸引了丰田、摩根大通和其他更多公司的迁入,还逐渐成为美国顶级的数据中心市场;奥兰多吸引到了科技研究方面的投资,并将创造数以千计的就业岗位;保险公司 Allstate 计划给夏洛特带来 2500 的工作岗位,并带动金融科技行业的发展;生物科技公司 Amgen 将在坦帕开设新的工厂。

最近 Google 也提出了在加州山景城建设新校园的计划,这一计划将为该地区建设总计 8000 所住房、公园、电影院和公园。

一系列新兴产业的投资给二线城市带来了明朗的未来,自然就吸引了更多的人口。

一线城市人口密度高也是人们搬出去的原因

人们在生活环境的驱使下投奔二线城市的情况则相对特殊,一方面生活环境受到经济条件的作用,另一方面对生活环境的评价标准也与一代人的生活观念有关。这一原因似乎不太容易由数据直接体现,但我们依旧可以从数据中发现一些问题。

高人口密度是一部分人对一线城市生活感到厌倦的原因。根据美国官方给出的人口密度数据,洛杉矶以每平方英里 2251 人位列第一,纽约、旧金山和费城分列第二、第四和第五。而随高人口密度伴生的交通拥堵问题在美国一线城市表现得更加明显,在 INRIX 评估的交通拥堵情况最糟糕的城市中,位于前列的几乎都是一线城市。

《华盛顿邮报》的受访者认为,在一线城市生活几乎没有空间去享受假期,因为一到假期就会发现城市中到处是人,但从洛杉矶搬到纳什维尔之后,出门没有了交通拥堵,想去一次高级餐厅也不用提前预订,生活环境舒服了不少。

房地产行业的 Ed Walter 把当下的城市分了两类,一类是 7/24 城市,在这类城市中人们往往要从清晨工作到深夜,并且一周无休,它们大多是一线城市;另一类是 18 小时城市,在这种城市中人们既能享有干净舒适的工作空间,也有时间消遣,享受夜生活。

Brown 和 Shuman 在接受《华盛顿邮报》采访时表示,从洛杉矶迁至亚特兰大以后,他们发现许多喜剧秀在洛杉矶和亚特兰大都能看到,但相同的演出阵容,洛杉矶的票价比亚特兰大更贵。而且不仅仅是演出,在亚特兰大还有很多俱乐部、酒吧和剧院等娱乐场所,消费也比洛杉矶便宜。

向往舒适的生活状态是当代年轻人的生活观念,工作在生活中扮演的角色已经不那么重要。现在,美国千禧一代的创业活力大不如以往,比起创业的激昂,他们更想要一份稳定的工作。而且这一代人对金钱的追求也不如往代那么狂热了,尽管他们都在幻想着在有生之年晋升到有钱人的行列当中,但对于“富有”和“财务舒适”的标准却是几代人以来最低的。比起财富,他们更想要过得轻松一些:28% 的年轻人认为“活得没有压力”才是富有的真谛。


制图:冯秀霞

题图来自:Pixabay

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