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商业

卖房是越管越细,全国上半年平均每天出台一个新政策 | 好奇心小数据

龚方毅2018-07-30 19:52:31

都快从市场变成计划了,房价并没有真正下降。

信贷、税费、土地、限购、限售……今年中国继续动用各种调控政策,试图控制房价的“过快上涨”。

新华社报道,上半年全国各地的楼市调控政策先后发布 192 次,较去年同期增加 65%,发布次数再创历史新高,平均每天都有 1 个相关政策出台。

这些新出炉的政策来自 73 个城市,主要以二三线城市为主,限购和限售是调控主力。这主要是因为四个一线城市先期已经制定了较为严格的限购、限售措施,一些政策调控主要以商业银行调整首付比例或者贷款利率为主。

各地调控以限售、限贷为主

宏观调控方面,发改委限制地产企业外债资金投资境内外房地产,原银监会提出严控除按揭贷款以外的信贷资金流入房市,住建部则提出增加土地供应,提到 3-5 年内热点城市租赁住房、共有产权房用地占新增住房用地供应 50% 以上。

具体到各地方,调控城市以限售、限贷为主。73 个城市一共发布限购政策 135 条、限贷政策 176 条。另由 51 个城市以及海南全区域实行限售。

楼市的调控放松仅出现在年初,比如兰州今年 1 月城关区、七里河区、安宁区范围内的住房继续限购,但不再提供社保证明和纳税证明。通常这种情况发生在拿地成本较低的城市,因为随着低线城市 2015 年的低成本土地逐渐消耗完毕,2016 年以来土地购置成本逐渐超过商品房销售价,这让政府有了提价压力。

调控政策更多还是以限制为主。今年第二季度,海南在已出台限购政策的基础上,实施全域限购;沈阳将新房和二手房限售范围扩大到全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内,限购对象为拥有 2 套及以上住房的沈阳市籍家庭;哈尔滨则是要求 6 个主城区的新房,在签约后三年內不能出售。

房贷利率和首付比例高低,一直是楼市调控的重要工具

关于中国调控房地产的历史起点,通常认为是有两种说法。一个是 1998 年,国务院下发通知将房地产列为国民经济的支柱产业,商品房出现,接着房贷、房产交易免营业税、土地招拍挂等政策或制度相继出现。

另一个说法是 2003 年国务院提出房地产要持续健康发展,相关宏观调控政策方向从把房地产视作支柱产业变为防止房地产泡沫。

但如工商银行城市金融研究所在一份研究报告里提到的,无论是从哪个时间节点开始算,近 20 年间,中国的地产调控收紧期明显长于宽松期,且每次收紧的调控几乎都被打上“史上最严” 的标签。但每次调控之后,房价先跌后涨,只要政策稍一放松,便会出现一年内涨 50% 的反弹。

在这个过程中,地产调控的次数逐渐增多、发布政策的政府等级从省会级(如北京、上海)一直下探到县级市(如安徽阜南、河北霸州等)。同时,调控政策也越发细化,比如一些城市对外地户籍买房者限购时通常会加上婚姻、社保、居住证等附加条件。

金融工具依旧扮演着政府调控地产时的重要角色。

这主要是金融在房地产周期发展中作用巨大。房地产开发投资资金,绝大部分来自于银行或资本市场,住房抵押贷款对居民购买房产发挥巨大作用,主导着房地产周期运作。

今年 5 月开始,包括建设银行、中国银行、工商银行、兴业银行等在内的多家银行,上调北京地区首套房贷款利率至央行基准利率(4.9%)的 1.1 倍,一部分银行上调至 1.3 倍。研究机构思源顾问研究院今年 6 月发布报告称,当月全国 533 家银行分(支)行中,有 169 家银行上浮首套住房按揭贷款利率 10%,164 家银行上浮 15%,16 家上浮 30%。

我们以南京的 5.91% 首套房贷款利率和基准利率 4.9% 作对比测算,发现消费者贷款 300 万元、分 30 年还清,根据不同的还款策略每月要多还 1500-3000 元,30 年累计多还 68-74 万元。

利率只是货币政策影响着房地产价格的一个方面。住房首付比例则是另一个重要工具。今年 3 月,北京要求个人房贷首付比升至 49%

光大证券首席经济学家彭文生曾提出首付比是一个很好的地产调控工具,原因在于它是一种“自动稳定器” —— 设定三成首付,100 万元的房子就是 30 万、300 万元的房子就是 90 万,首付金额随着房产价值而增加,从而提高购房门槛。反之房屋贬值则降低买房门槛,从而平衡房地产的需求。

中国人民银行金融稳定局也曾提出,对房地产投资有较大影响的变量是房地产信贷而非利率。

但这种长效机制却经常会被五年一届急于出政绩的政府频繁调整。2007 年中国在房价 8 年翻倍的大背景下要求全国首套房首付标准提高至 30%,房价和成交量暴跌。之后国务院在 2008 年和 2009 年分别将首套房首付比率调回 20%、将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年,房价开启新一轮上涨。

不过在近乎于计划经济的调控措施下,首付比调控作用在中国多地已经失效。

但调成计划经济,房价也没有太大变化

在今年 5 月的一次采访中,一家地产代理销售公司在杭州的负责人评论说,房地产已经是计划经济。地产商从融资到拿地再到盖楼销售,十几双无形的手从中施加阻力。

比如监管机构会对银行进行窗口指导(即口头通知,没有批文),缩减对地产商的贷款白名单范围。证监会、交易所则对房企发债的审批周期加长,今年碧桂园一笔 200 亿元的债券发行和万达一笔 50 亿元的 ABS 贷款终止。这些地产公司在境内 A 股的 IPO 和并购重组也在没有明文禁止的情况下,始终难以达成。

之后的销售则遇到各地房管局提出的限价令,规定商品房卖价不许超过政府评估价,而这个价格往往比周边二手房低 20% 甚至更多。这反倒刺激了新房销售——当新房价格在限制下比临近二手房更低的时候,就意味着买房者买了就能赚到。一些开发商通过搭售车位、要求全款的措施筛选客户,并试图以此增加整体销售收入。

靠各环节调控打压下来的房价,又通过各种形式“返回”到消费者那里。而政府的口号也从抑制房价上涨变成了抑制房价过快上涨。前方正证券首席经济学家任泽平 2016 年测算,中国房地产总市值占 GDP 的比例为 411%,高于全球 260% 的平均水平。

最终,政府和监管机构一步步把房地产调成计划经济之后,房地产的涨势并没有停下,或者跌幅甚微。

一部分媒体口中的“深圳房价 19 连跌”实际上是当地新房价格从 2016 年 10 月的 55611 元/平方米,跌到今年 4 月的 54169 元/平方米,累计跌幅 2.6%。 


题图/ 21 交易

制图/冯秀霞、王恺曼

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