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商业

大城市土地管制严格,厉害开发商把 35 平方米的建筑垒在 1 平方米土地上 | 好奇心小数据

徐弢2019-04-02 19:53:00

高楼、高容积率、高人口密度,这些特征是纽约、上海、香港等特大城市的共性。

一栋栋近年兴建的摩天楼正在重塑曼哈顿的天际线。

例如 2014 年建成的 One57 大楼高 306 米,2015 年建成的公园大道 432 号高 426 米。《卫报》称,这些超高、超细、超贵的大楼建成后会像一根根铅笔竖立在纽约曼哈顿中央公园边上。

更极端的案例是尚未完工的 The Steinway Tower。它预计高 438 米,高宽比 24:1,被称为最细铅笔楼。一个不是很恰当的对比是,一支中华牌 2B 木制铅笔高宽比为 21.875。

曼哈顿地区扎堆出现这种设计的建筑不是因为近年来设计风向变了,而是受制于纽约多年来对楼宇容积率的限制。

容积率是衡量城市密度的指标之一,它是规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。举例而言,容积率 15 代表着 1 平方米的地块上可以建设 15 平方米的建筑面积,开发商可以选择建造 15 层、每层 1 平方米的大楼,也可以建造 30 层、每层 0.5 平方米的大楼。

纽约在 1961 年调整区域规划方针时,开始使用容积率抑制当时已经相当高的摩天大楼,阻止类似当时 229 米高的公平大厦的建筑项目再次出现。

现在曼哈顿规划的容积率区间是 10-21。但是现在 90 层的 One57 大楼的容积率达到 35.8。这是因为开发商通过收购同街道建筑物的“可转让开发权”,将其他建筑物可建造但未建成的建筑面积转移至自有项目上。

开发商 Extell Development Comapany 花费 15 年来整合 57 街的地产与可转让开发权,将 One57 大楼拉高、增加更多建筑面积。在最初计划中,这栋建筑面积 2.8 万平方米,现在扩大到了 7.9 万平米。改建项目 The Steinway Tower 同样很高,开发商在原有基础上增加了 66 个楼层、2 万平方米的建筑面积

容积率上限划定也导致曼哈顿成为全美最挤的地块之一,人口密度约为 2.8 万人/平方公里。(上海陆家嘴的人口密度在 1.6 万人/平方公里)

铅笔楼内部就更“挤”了。One57 大楼共有 135 个公寓和 210 个酒店房间。如果每个公寓、酒店房间都以住 2 人计算,One57 大楼所在地块的人口密度将在 0.3 人/平方米。这相当于曼哈顿地区人口密度的 10 倍。

曼哈顿新天际线可能有些极端,但高容积率其实是特大城市中心区域的共性。上海的陆家嘴规划核心区域容积率为 10,高层带 8~10;香港岛规划住用地基比率,九龙和香港岛为 7.5 到 10;新加坡的滨海湾商业区,单个地块容积率可以达到 15 - 21;东京允许商业区的容积率是 13。

大城市资源集中,有更好的就业、教育、商业机会。哈佛经济学家 Edward Glaeser 2011 年发表在《大西洋月刊》的一篇文章中提出:“密集的城市比郊区生产力更高,提供更多高收入的工作。”

资源集中后自然推高了核心城市的土地和房屋价值。政府无论是出于公共利益还是财政收益角度,都有动力控制土地供给。这反过来使土地稀缺性更突出,也间接带动土地价格上涨。最后城市中心地区的土地供应有限,房屋数量无法跟上租赁的需求,房地产开发商只能在有限的土地上尽可能多的盖楼。

国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室副主任、副研究员邵挺曾撰文称,曼哈顿地区是全球土地密度最高的区域之一,但同时也是美国土地使用管制最严格的地方。而且美国土地管制还有个特殊的做法是,一个区块土地使用密度越高,就会在该地区发放更多的建筑许可证。相反,在那些土地密度低的区域,建筑许可证的发放数量受到严格控制。最后楼宇越建越细。

香港是另一个典型的土地供应量少的案例,而且可能港岛拥挤情况更加突出:人口多、土地供应量少,再加上政府控制土地供应。香港面积约为 1100 平方公里,可开发的土地不到 30%,港英政府在 1985 年进一步实施土地限售计划,规定每年土地供应只限 50 公顷,包含住宅、工业等多种用途。

此后香港在 1997 亚洲金融风暴后进一步减慢了规划及开发土地的速度和规模。香港政府给出的说法是,在减慢土地开发速度的同时,将大量土地规划为非发展用途,用于郊野公园。2005 年,郊野公园由最初的 3 个增加至 23 个,占据香港四成的土地。

土地供应进一步减少。一个直观的数字是,2000-2013 年间,香港住宅用地仅增加了 9 平方公里,是上海 2013 年全年供应的 1/14。香港政府在《香港 2030+》的规划方案中提到,香港未来将面临超过 12 平方公里的土地短缺。

目前除了香港岛、香港岛附近的九龙地区有大量的居民区外,整个香港实际拥有 1302 座大楼,是全球拥有摩天大楼最多的城市。

而新加坡和上海可能是两个反例。这两座城市中央商务区高楼林立,容积率高。但就整体城市而言却处于中低位。

上海从 2005 年开始明确降低容积率的要求,直到 2018 年年底才有迹象放开,当时要求“双增双减”,增加公共绿地、公共空间,减少建筑总量,降低容积率。2018 年 11 月,上海市政府文件中提到“合理提高工业园区、城市副中心等区域容积率”,但还没有给出具体文件信息。

新加坡主要通过公共组屋(公共房屋)的方式容纳大部分的城市人口。20 世纪 80、90 年代,新加坡 86% 的人口居住在公共组屋内。在城市规划上,新加坡围绕着地铁站点建立市镇中心,混合开发为商业、办公用房与公寓,外围设置居住、邻里公建配套等,容积率逐层降低。2010 年的数据是,新加坡容积率在 3.82


制图/冯秀霞

题图为432 Park Avenue,Photo by Yonghyun Lee on Unsplash

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