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商业

厦门债务率连续四年超过 160%,峰值相当于次贷危机时美国的 1.8 倍 | 好奇心小数据

谢金萍2019-03-29 18:44:41

债务能刺激经济发展,但次贷危机表明,家庭债务,特别是住房抵押贷款的快速增长可能很危险。

普林斯顿大学经济和公共政策教授阿蒂夫·迈恩(Atif Mian)在《房债》一书里总结道,家庭债务急剧扩张通常是经济灾难的前奏。

2007 年,由地产泡沫聚集而延展的次贷危机爆发,美国家庭负债率 98.63%。

债务能刺激经济发展。它使个人或者企业能够以未来收入为担保而在当下做出重大投资决策, 如买房或扩大生产规模。但是正如次贷危机表明的,家庭债务,特别是住房抵押贷款的快速增长可能很危险。

汇丰银行年初发布的一份中国多地的家庭负债率报告显示,包括厦门、珠海在内的城市或许处在这种危机中。汇丰估算 2017 年厦门的居民负债率达 181%,位列中国第二。2016 年,前链家研究院担任院长杨现领计算厦门居民负债率达 97%,远高于中国 45% 的平均水平。

计算居民负债率的方式主要有三种,一种是计算居民总负债和居民总资产比值,一种是计算居民负债和存款的比值。另一种是计算居民总负债和当地生产总值的负债水平,这也是计算结果最低的一种。

杨现领使用第三种方式。厦门 97% 的家庭负债率跟 2007 年美国次贷危机巅峰时美国家庭负债率相当,高于 2008 年的数据。

汇丰银行采用第二种计算方式。我们用相同的计算方式补全 2010 年以来的厦门家庭部门负债率。2010 年时这一数值“只有” 79%,到 2017 年的时候翻倍都不止。

带动居民负债上涨的最大推手还是房子。厦门是最早开放的经济特区之一、以及主要旅游城市,在过去几年中房价一直位居全国前列,其新房房价一度在排名第四、仅次于超一线城市北京、上海、深圳。

按西南财经大学编制的中国金融调查(CHFS)《中国金融稳定报告(2018)》数据,中国家庭把七成以上的家庭储蓄都用在买房上,贷款 60.5% 的用途也在房贷上。

2017 年厦门一套 100 平米房子的首付,相当于当地 2.7 户家庭的储蓄

按国家统计局公布的数据,在 2007-2017 年的十年里,厦门的住宅商品房平均销售价格从 8907.02 元/平方米,涨到 2.8 万元/平方米,涨幅 215%。

这十年里,以 2016 年涨幅最高为 33.4%。当时湖里区与思明区作为厦门岛内的两个行政区,新房均价已经接近 6 万元/平方米。作为对比,深圳新房均价约为 4.87 万元/平方米。

如果通过厦门平均房价和居民储蓄余额简单计算,买入 100 平方米、首付 30% 的房子,2011 年厦门已经需要 1.6 户家庭储蓄才能覆盖一套房子的首付,到了 2017 年只要 2.7 户家庭储蓄。

这个数据越往后可能会越大。今年年初东北证券调研报告称,厦门人要不吃不喝 35 年才能买一套房,“苦命”程度仅次于北京、上海。

相对于房价的 215% 涨幅,厦门人均可支配收入在这十年间涨了 140%。房价的涨速远高于挣钱的速度。作为上涨基数,房价显然比收入高了几个数量级,资产和收入之间的缺口被放得更大,为了买房只能举债。而信贷和资产价格同方向螺旋递增或递减,在它们不断强化的过程中,居民负债率不断扩大。

居民负债飙升一度换来了商业繁荣

财政收入很大一部分来自于土地出让金。在房价上涨的初期,政府会控制土地投放,寄希望通过减少土地供给带动现有的土地价格上涨,取得更多土地出让收入。高价土地会带动高楼板价,从而推动房价上涨,如此循环往复。

厦门统计局数据显示,地方国土部门至少从 2009 年开始控制住宅土地推出的数量,从投放 43 块土地减少至 2015 年的 8 块。2015 年和 2016 年也是土地成交价涨幅最快的两年,达 63% 和 205%。与此同时,政府土地出让基金收入在 2009 - 2017 年间涨了 225%,从 137 亿元增加到了 391 亿元。

在这个过程中,由于家庭财富主要构成是住房、企业首要抵押物/银行首要抵押品也是房产,房价上涨以后,他们的净资产实际上也在增加——尽管是账面数字变化。这种变化也可能强化了居民消费、企业投资和银行放贷的信心,最终反映在消费、投资和企业融资都增加。

按海通证券首席经济学家姜超的说法,这就是“居民杠杆飙升换来地产繁荣”,而这种繁荣会扩散到整个商业社会的繁荣。

厦门银行业金融机构各项贷款余额增速在 2018 年 6 月之前每季度保持两位数增长,最大增幅达 20.17%。固定投资增速则从 2013 年的 1.1% 快速增长至 2015 年的 20.8%,之后略有下降,但仍保持两位数增长,直到 2018 年 5 月跌至个位数。

社会消费品零售总额增速在这个期间略有下跌,但在房价涨速最快的 2015-2017 年三年中,这一数值从 8.9% 涨至 12.7%,是过去十年里最长的连续增长期。

几乎在同一时期,厦门的家庭短期贷款增速上升,并从 2017 年 7 月开始,增速超过以房贷为主的长期贷款。出现这种情况,要么他们是在买房导致现金流吃紧之后,通过消费贷维持高生活水准,要么就是在 2017 年政府限购的情况下,把消费贷作为住房首付款。无论哪一种,在资产上行周期借债,都是有信心的表现。

而且这种信心甚至还能持续到房价拐点出现之后,这可能是多年来人们已经形成了房价永远涨的预期。

但这种乐观的情绪会伴随着房价下跌而消失

为控制杠杆率上升、抑制投资性需求,厦门分别于 2016 年 7 月、 9 月、10 月重启限贷、限购政策,暂停拥有 2 套住房以上的厦门户籍、1 套房的非厦门户籍居民购房、非户籍居民家庭需提供的社保要求从 1 年提高到 2 年。

平安证券一份报告显示,受政策影响 2016 年四季度厦门房地产市场经历短暂休整,但 2017 年年初厦门成为“金砖峰会”召开城市后,房价再次升温。

2017 年 3 月,厦门再出台新购住房限售政策,包括厦门户籍单身(含离异)限购 1 套、且新购住房 2 年内后才可以上市交易等政策,成为全国首个限售城市。当控制房价作为一种政治任务后,厦门除了发布限购政策,还增加了土地供给,2016、2017 年住宅用地投放增至 16 块和 29 块。

受调控政策的影响,厦门住宅成交量大幅下降。厦门市国土资源与房地产管理局、克而瑞数据显示,2017 年厦门全年住宅成交 152.1 万平方米,同比下降 50.8%,2018 年继续下降至 70.59 万平方米。

而从 2016 年 9 月开始,厦门一手房房价同比涨幅放缓,到 2018 年 3 月已基本停止上涨,年末 12 月时新房同比已经下跌 0.4%——是过去两年通过政策调控楼市的 16 个热点城市中,唯一一个房价下跌的城市。二手房房价同样下跌,2018 年 12 月环比下跌 0.6%、连续 22 个月负增长。房价和地价涨跌相互加强的效果在这个时候也得以体现,2017 年土地的成交价格下跌 22.3%。

通常这种情况下,举债扩张的信心会逐渐消失殆尽。房产价值下跌后,原来高位借入的债务不会减少,因为债务率=负债/资产,所以家庭负债率反而会加剧升高。即便用负债和收入比值衡量债务率,此时也仅仅持平而已。根据光大证券首席经济学家彭文生在《渐行渐近的金融周期》里的总结,居民也会收缩消费,增加储蓄的欲望。企业在这个时候会选择减少投资,主动去杠杆。

家庭债务率看似只是居民的债务高低,但其破裂后所爆发的问题,是整个商业社会要共同面对的。

今年 2 月厦门的固定资产投资增速降至 1.3%,为过去 5 年来最低增速。而银行业金融机构各项贷款余额增速则持续放缓,去年年末为 8.33%,为过去 8 年中最低增速。

“如果房地产市场出现调整,已经过度发放的信贷会对整体经济产生连锁反应,在极端情况下还可能导致家庭贷款违约。”汇丰银行在报告中说。杨现领也在后来他的一系列房地产泡沫研究文章指出,厦门的信贷指标已经超过了泡沫警戒线,货币政策转变可能会导致它的房地产泡沫最先破灭。

日本 90 年代地产泡沫破裂时,住宅价格、土地价格、商业物业价格全部暴跌。日本统计局数据显示,1992 - 2015 年间,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅为 65%,所有城市跌幅为 53%。与此同时,据方正证券报告指出,日本经济增速和通胀率双双下跌,在 1992 - 2014 年间日本 GDP 增速平均为 0.8%、消费者物价指数平均增长 0.2%,而危机前十年,这两项指标分别为 4.6% 和 1.9%。

制图/冯秀霞

题图来源:Photo by Waiyong Tseng on Unsplash,有裁剪。

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