社交账号登录

社交账号登录

0/34

上传头像

拖拽或者缩放虚线框,生成自己满意的头像

头像

预览

忘记密码

设置新密码

商业

近 55% 的税率都挡不住企业买房,海口和其它八座城市相继发文禁止 | 好奇心小数据

谢金萍2019-01-11 19:57:26

A 股 3600 余家上市公司持有房子市值接近 1.1 万亿元。

在中国多地陆续松绑楼市调控的同时,海口市政府收紧了当地的住宅销售政策。

据《海口日报》报道,海口市政府 1 月 10 日发文,暂停向企业、社会组织和个体户出售商品住宅房,企业人才周转房除外。海口市政府海南住建部官网分别转发了该报道,但未说明该政策具体执行日期。

亿翰智库认为,这是为了防止当前中小企业贷款条件放松的环境下,借贷资金流入房地产市场。2018 年年底,中国人民银行创设针对小微企业的定向贷款工具,贷款期限三年、利率较基准利率低 0.15%。2019 年第一个工作日,中国人民银行调低银行存款准备金率,以支持银行放贷给中小企业,预计足额使用的话能达到 7000 亿元。

海口继 2018 年 4 月施行全域限购后,进一步升级限购。当时规定非省内户籍居民只能买一套房子,而且满 5 年才能卖出。

但是企业买房不受影响。

一些购房者为绕开限购,通过企业或注册新企业来买房。《上海证券报》报道称,2018年上半年,海南省企业注册量快速增长,其中 4-6 月之间增幅最明显,新增 1.6 万户,同比增加了 52.88%。

类似的情况也发生在上海、深圳、北京等房地产热门城市。《证券日报》报道称,早在 2010 年深圳执行住房限购开始,当地售楼中介便向购房投资者支招,以公司名义购房。据《新京报》报道,2018 年北京通州等区域有多个楼盘销售以“办公司”等方式,向不具资质购房者兜售住房。

在中央调控地产的大环境中,从 2017 年至今,北京、西安、长沙、杭州、南京、江阴、上海、深圳等 8 个城市相继出台政策,限制企业购买商品住房。除上海提高企业购买商品住房资格以外,其余城市明确禁止房企向企业销售,其中江阴市还要求房企发现该类情况需要上报,否则取消其商品房买卖合同网签权限。

海口是最新一个。

不过,企业买卖房子交的税是个人的数倍。企业需要交更多的纳印花税、增值税以及附加、营业税等各种税费,其中营业税和增值税个人购房者有一定的减免条件,企业则是全额征收。而像土地使用税、土地增值税则是企业买房独有。如果企业购买的是非商品住宅房,还需要再缴纳城市房地产税、土地出让金等其他税费。

最近几年被人广泛提及的房产税立法,其实针对企业的部分已经开征多年。2018 年前十一个月,全国房产税收入 2625 亿元,同比增长 8.5%。

假设企业和个人同时买入一套住宅,面积 100 平米,买入价 1000 万元,持有 5 年后以 2000 万元卖出,企业至少交 551.83 万元税费、个人则为 47 万元。

企业和个人买卖房子存在 12 倍的税费差并不是一笔小数据。但过去 20 年中,房价飙升了 315%,房子仍被普通投资者视为最快、最安全的致富方式。上述假设的例子中,扣除税费后,通过企业名义购房的投资者仍可获得 400 多万元收益。

也有一些销售中介提出,通过更变法人的方式,而节省一些交易税。而这类操作所涉及法律操作更为复杂,且过去由于在商服类项目屡次发生,已被明确定为违规行为

目前暂时没有一个统计数据具体表明,通过企业名义购房的个人群体有多大。但在财务公开的上市公司,普遍存在企业买房的现象。

 Wind 数据显示,截至 2018 年九月底,A 股 3565 家上市公司中,有 47%、也就是 1696 家持有投资性房地产。同花顺 iFind 的数据则显示这些公司持有的房屋总市值接近 1.1 万亿元,是 2010 年时的 5 倍多。

《好奇心日报》此前也对 A 股上市公司买房投资情况做过报道。目前而言,红星美凯龙、中国建筑和中国平安是持有最多投资性房地产的 A 股公司。这可能跟公司以运营商业地产为主业有关,房地产、商服业也因此是持有最多投资性房地产的上市公司所在的行业。

不过,在地价、房价不断攀升的当下,靠自持物业增值抵御通胀和营收下滑成了这些公司的退路之一。2016 年“ST宁通B”挣扎在退市的边缘,董事会卖掉北京西城区 2 套市重点小学学区房,通过净赚 2000 多万在当年扭亏为盈,公司得以留在 A 股。根据 A 股的规定,上市公司连续 2 年亏损就会带上“ST”,以提示风险;如果连续 3 年亏损可能面临退市。

这样的操作还发生在南京普天通信、中迪投资等大量公司中,且在 2018 年越来越多。中国经营网援引 Wind 数据显示,去年第四季度成了上市公司卖房高峰期,仅在 2018 年 12 月初,至少 42 家上市公司发布公告卖房——这一数字在前三季度仅为 23。不仅上市公司,上海浦发银行、哈尔滨银行、国元证券、华西证券等银行和券商都在 2018 年挂出卖房的公告。

在卖房的同时,企业仍在加强买房频率。《北京青年报》报道称,2018 年 4 月上海翠湖天地开盘推出 118 套房源,在 385 组参与摇号的客户中,其中 55.6% 为企业客户。2018 年 6 月杭州九龙仓珑玺项目的 1024 户参与摇号的客户中,其中有 4 家企业参与摇号,最后 3 家公司中签。


制图/冯秀霞

题图来源:Anneliese Phillips on Unsplash,有裁剪

喜欢这篇文章?去 App 商店搜 好奇心日报 ,每天看点不一样的。