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商业

湖南衡阳上半年商品房少卖 6.38%,这周松绑楼市但一天后重新收紧 | 好奇心小数据

谢金萍2018-12-29 19:58:31

这可能与衡阳整体经济变化、人口流动相关。

2017 年 10 月,衡阳发布《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》,实施新房限价销售。

一年后的 12 月 26 日,衡阳发布《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》,解除新房限价销售。

仅过了一天、也就是 12 月 27 日,衡阳撤销《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》,重新实施新房限价销售。

衡阳是湖南经济总量第四大城市、2010 年一度成为常住人口第一的城市 —— 对,比省会长沙还多了大概 100 万人 —— 但如果不是上面这些频繁发布、撤回的文件,它大概会跟大部分三四线城市一样成为“没有新闻的城市”。

被来回提及的“限价销售”,是去年衡阳对中央政府楼市调控基调的回应之一,主要限制开发商卖房子的价格,求商品房定价、涨幅需经过申报、申请许可,实时明码标价,且不得擅自更改价格销售。理论上这一政策实施后,一手房的交易价格对评价一个地方的楼市好坏已经没有什么意义了,因为数据失真了。

当时全国几乎所有高低线城市都在执行这一政策,包括北京、深圳、杭州等。这被认为是对房价和开发商最直接的行政干预措施之一,其它还包括提高交易环节费率、延长卖房冻结期、提高社保缴费年限之于购房资格的门槛等。

按照衡阳今年的说法,“限价政策发挥了作用,本地房地产市场销售价格稳定”。所以原本决定明年元旦起暂停执行这一政策。但是按照衡阳住宅与房地产信息网披露的数据,今年前 7 个月衡阳商品房面积和销售套数增速为负数——分别为 -6.73% 和 -6.38%,销售额涨了 26.32%至 155.26 亿元。

销售额增加的原因在于房价的提升——衡阳商品房中 80% 为住宅商品房。7 月当地住宅均价为 6425 元/平方米,同比增长 37.96%,比去年限价后——11 月均价 5206 元/平方米高 23.4%。

实际上衡阳不是中国今年第一个松绑楼市调控政策的城市。本月 18 日,菏泽率先宣布取消限售。10 天内 7 城明确或被报道称出台了 9 个与楼市“松绑”相关的政策。但它们都有一个特点,即政策被广泛解读后,监管部门会对政策释义,强调政策的延续性、只是执行力度上会有所不同。衡阳也一度拿到了“第一”,第一个取消限价的城市

结果公文发布一天后,政府宣布撤回,理由是“衡阳房住建局对当地房地产市场预期和判断不准确、‘暂停限价’影响有悖于初衷”。

10 天内 7 城出台 9 个与楼市“松绑”相关的政策

18 日

菏泽取消限售

19 日

广州不再限制2017 年 3 月 30 日前土地出让成交的房地产项目限售对象

19 日

深圳工、农、中、建四大国有银行深圳分行下调首套房贷利率较基准利率

19日

广东珠海市金湾、斗门两区放宽购房资格要求,从缴纳 5 年社保降至 1 年即可

21 日

有报道称,杭州放宽当地购房要求,即原要求外地户籍需 3 年内缴满 2 年社保,补缴不算;现调整补缴不超过 3 个月,提供相关文件后,也满足购房要求。随后杭州住保房管在微博回应称,该政策已从去年执行,目前杭州未放松限购政策。

24 日

广州放宽公积金提取的门槛,赴周边六城买房即可申请

26 日

湖南衡阳 2019 年元旦起暂停限价

27 日

网传合肥已口头放宽限购三个月,当晚合肥房管局回应称未出台正式文件,以文件为准,口头不算。

27 日

湖南衡阳政府撤销“暂停限价”

而这一来一回的政策,这背后衡阳房地产市场发生了什么?

据《中国经济周刊》报道,2016 年 8 月衡阳市政府发布化解商品房库存通知,大力支持农民进城购房、首付款比例低至 20%,提高棚改货币化安置比例——即以货币补偿被拆迁棚户区居民,比例从 2014 年的 9% 提至 2016 年的 48.5%;同时在住房贷款利率、税费、落户等各方面做了一系列优惠政策。“衡阳很快到了无房可卖的境地,”该报道称。

2017 年衡阳中心城区累计销售商品房 4.6 万套、面积 507.35 万平方米、金额 256.02 亿元,同比增长 20.21%、20.79% 和 37.90%。尤其是 2017 年 12 月,衡阳市中心城区住宅销售均价同比增幅高达 106.58%。根据《中国经济周刊》的报道,到了今年 5 月,衡阳城区的住宅去化周期一度减少至 5.5 个月。

在这种情况下,开放商加大了对衡阳的房地产开发投资。衡阳统计局数据显示,该投资领域的增速从今年年初 26.9% 一路高涨至 8 月的 58.4% 后,9 月、10 月累计增速略微下滑,但仍达 54.47% 和 54.4%。与此同时,今年前 11 个月以来,当地商品房新开工面积也保持着 20% 的增速。

随着年初、7 月国家棚改政策收紧,整体风向发生了改变。恒大研究院的一份房地产行业研究报告指出,三四线城市财政收入相对更加依赖于土地出让金,但今年三季度以来大部分城市土地出让金增速均为负。

政府从国有土地出让中分得土地出让金,计入基金预算收入;从房屋买卖环节征收相关税费,计入一般公共预算收入。而一般预算收入如果少于预算支出,就形成财政赤字。2017 年以来,衡阳的财政赤字压力正在加剧。今年截至 11 月末的年内累计赤字达到 324.26 亿元。而这种状况似乎还将继续。

衡阳的整体经济增速也开始下滑。尽管统计局公布今年前三季 GDP 增速分别为 8.2%、8.3% 和 8.57%。但按当期和上期 GDP 绝对值计算的名义 GDP 增速却是 9.89%、1.94% 和 -4.52%。衡阳统计局并未披露两组数据计算差额的原因。但如果按照后面一种计算方式,上半年衡阳经济增速在湖南 14 个市、州里垫底。

与此同时,衡阳常住人口自 2015 年达到 733.75 万人后已连续三年下滑。而且,当地老龄化人口加速。2017 年 60 岁和 65 岁以上老人人口分别为 127.53 万人和 82.1 万人,占比 17.7% 和 11.39%,为 2000 年以来新高。衡阳自 2000 年进入人口老年型城市。

作为一个没有人口矛盾的城市,衡阳住宅理论由当地人消化。但现在年轻人去外地工作,留着的老人买新房子大概率靠棚改货币化 —— 而它现在也在收紧。

“衡阳选择了一个不好的时机来松绑楼市,因为 1-2 月是农民工回家过年高峰期,他们可能会因此抢购家乡的房产。衡阳政府可能希望抓住机会推动市场,但更高层次的权威可能担心这一改变反而刺激价格上涨。”《南华早报》援引物业分析师陈磊(音译)报道称


制图/冯秀霞

题图来源:The Roaming Platypus on Unsplash,有裁剪

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