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商业

平安融资了 50 亿,也要做长租公寓

姚书恒2018-12-26 15:06:35

通过发行 ABS,平安一下子拿到原本 18 年后才能拿到的 50 亿。

中国平安旗下的平安不动产,在 12 月 25 日获上海证交所批准,将分批发行总规模为 50 亿元的租赁住房资产支持计划(即“ABS”)。这是平安这家隐形地产巨头首次直接经营地产项目。

ABS,可以理解为,一组现金流被证券化了。或者说,ABS 的底层资产是一组未来会产生的现金流,例如房租、景区门票收入等。

以平安不动产发行的这个产品为例,平安在上海市浦东新区外高桥板块有一个长租公寓项目朗诗寓,50 亿就是平安预期朗诗寓未来 18 年的租金收入。通过发行 ABS,平安可以一下子拿到原本在 18 年后才能拿到的 50 亿;而购买这个 ABS 的投资者则可以获得每年固定利息收益,相当于买了债券。

也就是说,平安立刻就把把未来的租金变现了,相当于“凭空”多出一块流动资金。

手上的钱多了,肯定要去继续从房东手上拿房源。

因为北京上海深圳等一线城市的空置房供给量是有限的,当平安有了资金优势,就可以溢价拿房,从而获得一线城市内租房市场的垄断地位,进而推高租金价格。

这就是 ABS 的作用,也是自如、魔方等长租公寓公司都不断发行 ABS 来募资的原因。在几十亿资金流入、以及 ABS 这种金融工具流行的情况下,城市里的租房市场和经营模式已经彻底变了。

由此不难理解,为何今年会屡次爆发中介囤房涨价的传闻,以及北京市住建委联合多部门紧急出手,约谈自如、相寓、蛋壳等公司,要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

实质就是资本看到了长租公寓经营模式里的金融属性,看到了用金融工具实现快速扩张实现垄断的可能。

此外,对平安来说,这也是这家隐形地产巨头首次亲自经营地产项目。

此前,虽然平安没有直接经营地产项目,但截至 2018 年第三季度,手上足足有价值 476 亿元的投资性房地产资产,同时还是碧桂园、旭辉、融创、华夏幸福等地产公司的二股东。

现在不但直接经营长租公寓,还用 ABS 来加快速度。

说到底 ABS 这种产品,是为人们的超前消费而诞生的。ABS 的底层资产是一组未来可预期的现金流,实际的结构是将有富余资金的人与需要超前消费的人连接在了一起。超前消费的人多了,ABS 市场就大了。现在国内 ABS 市场最大玩家,就正是花呗和借呗。

但这种帮人超前消费的产品其实是很残酷的。每一项消费背后都有利息,意味着借钱的人将很难实现正的财富积累,而放贷的人却会不断积累财富。


题图来源:Pixabay

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