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商业

法院同意在西雅图建设更多经适房,它和房价之间的关系还有争议

蔡一能2018-11-30 07:05:11

增加经济适用房供应究竟能不能平抑房价,这个问题暂时没有定论。

上周三,美国华盛顿州西雅图市的行政法庭针对该市一项规划方案引发的争议作出裁决,基本扫清了规划进入操作层面的障碍。根据这项规划,西雅图将允许在市中心兴建更大规模的建筑,同时强制要求开发商向社会提供一定数量的经济适用房。

“西雅图终于找到了一条路,为众多无力承受房租上涨的工薪家庭提供更多住房选择。”马丁·路德·金县工会财务主管 Nicole Grant 在裁决公布后说。

具体来说,根据西雅图市议会提出的方案,市中心 27 个居民区和数条商业走廊的房地产项目可以在现行规定允许的范围之上多建一层到数层不等,从而提高这些区域的房屋密度。作为“交易”的一部分,开发商需要将 5% 至 11% 的房屋留作经济适用房,或者向城市公共基金缴纳每平方英尺 5 至 32.75 美元的补偿金,以支持西雅图的经济适用房建设。

这项方案早先已经通过了环境影响评估。但在一年前,西雅图可负担性、宜居性和公平性联合会(SCALE)就这宗环评报告的合法性提出司法挑战。争议的关键在于:经济适用房的供应上升和房价之间是怎样的关系?

根据环评报告,西雅图市的方案可以促进该市的房屋供应,从而反击士绅化;方案对城市交通、公共服务、空地和空气质量的影响也是可控的。所谓士绅化(gentrification),是指城市转型升级的过程中,地主、投资人重新开发土地,引进更有购买力的租客(通常是高档商店、跨国企业和初创公司),取代原有的居民和商家。

在方案涉及的一些街区,士绅化趋势已初见端倪。政策分析师 Giulia Pisciuto 指出,Rainier Beach 等街区的房价与租金正在飙涨,对目前的低收入租客、有色人种社区的生存形成了威胁。

但 SCALE 对这个评估提出了质疑。他们认为,大规模的再开发会导致房价更难以承受,还会造成停车、污染等问题,而现有的环评过于粗线条,缺乏分街区的细致分析。SCALE 在官网上写道,作为社区的一员,他们见证了西雅图的居住条件因为无节制的开发而迅速恶化,市议会与开发商讨价还价后形成的方案只会加速这一趋势。

在早先的争论与谈判中,另一些总体支持市议会方案的本地团体提出了第三种意见。他们同意增加房屋供应的计划,但认为方案对开发商的要求过低,无论是 5% 到 11% 的经济适用房比例,还是方案制定的补偿金标准,都不足以实现市议会希望实现的目标。

SCALE 提出的诉讼使相关规划被迫搁置了将近一年。上周的裁决结果否定了 SCALE 的意见,认定环评报告在经济、审美、交通和绿化方面的评估足够充分,只在涉及历史名胜的部分存在瑕疵。市议会成员 Rob Johnson 对裁决结果感到满意,他表示,市议会最快明年二、三月就将对方案进行最后表决。

悬念依然存在。由于市议会明年面临改选,议员们仍可能在选民的压力下否决方案。

值得注意的是,根据本案法官的说法,上周的裁决依据的仅仅是有关法律规定的字面意义。换句话说,对于环评充分性的判断更多是程序上,而非实质上的。这名法官认可了原告诉求的正当性,但他指出,判断该方案对城市的具体影响程度并不是法院的职责。


题图来自:Luca Micheli on Unsplash

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