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商业

亚马逊新总部宣布后,一家地产商抓到了机会

Julie Creswell2018-11-18 07:40:55

对于 JBG Smith 而言,亚马逊的举动就像是把柠檬变成了柠檬水。

本文只能在《好奇心日报》发布,即使我们允许了也不许转载*

两年前,马特·凯利(Matt Kelly)并不知道,一场牵涉到他房地产公司的失败并购案,将会把他推到亚马逊扩张计划的舞台中央。

2016 年 5 月,凯利和他当时名为 JBG Companies 的公司签订了一份协议,计划与一家总部位于纽约的大型房地产投资信托公司合并。但是,这家纽约信托基金的股东却突然犹豫了,交易最终告吹

几个月后,总部位于马萨诸塞州切维切斯(Chevy Chase)的 JBG 公司有了一个新的合作伙伴。在一场 84 亿美元的交易中,JBG 公司与房地产巨头沃那多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)剥离出来的一家华盛顿子公司进行了合并。

合并后的新公司名叫 JBG Smith,由凯利担任首席执行官。这家新公司成为了弗吉尼亚州北部一处地区的主要土地所有者。这片现在被称为“National Landing”的地区包括了 Crystal City、Pentagon City 和 Potomac Yard 几块区域。周二,亚马逊宣布,公司将选择这片地区和纽约市建立两处新总部,届时将有 5 万员工进入新总部工作。

一年前,亚马逊开始为所谓的第二总部选址时,人们认为华盛顿地区很有竞争优势。这里可以招聘到大量精通高科技的员工,也有符合亚马逊心意的交通运输条件和基础设施。而且,亚马逊首席执行官杰夫·贝索斯(Jeff Bezos)的一个家就在这里。

对于凯利而言,亚马逊的决定让他大半年来一直在推销的计划有了实现的希望:重振 Crystal City 及其周边地区。

凯利计划在这里建设公共绿化空间和娱乐场所,引入新商家,把人们口中的这个幽灵小镇变成一个欣欣向荣的地方。而这项计划的基础就是把 1970 年代的办公大楼变成井然有序的居民楼。

原本心存怀疑的投资者们现在开始相信他的计划了。上个月,JBG Smith 的股价因此上涨了 7%。

分析人员警告称,亚马逊此前很有可能是在展示实力,以便在谈判中争取极为优惠的条件。公司很有可能会在这个租金已经远低于美国和华盛顿平均水平的地区,进一步争取低于市场价的租金。

亚马逊的第二总部可能会给 JBG Smith 带来一些回报,比如房屋占有率上升、亚马逊新办公室附近 JBG Smith 的住宅、门店和其他建筑租金上涨。但是,房地产研究公司 Green Street Advisors 分析人员、办公室报道主管丹尼·伊斯梅尔(Danny Ismail)表示,这些回报带来的好处得五到七年后才会显现出来。

伊斯梅尔说:“回报可不是一夜之间的事。”

亚马逊表示,公司计划在 JBG Smith 名下的三栋建筑中租赁 50 万平方英尺的办公区。亚马逊还同意购买 JBG Smith 持有的大量土地,这些土地可以再开发出 410 万平方英尺的空间。双方并未披露土地收购的价格及其他条款。

JBG Smith 官方并未回应置评请求。不过,公司周二发表声明称,公司计划加快该地区其他项目的建设,包括开发更多办公楼、商店以及数百个居住单元。

华盛顿特区,正在建设中的 Atlantic Plumbing 和 JBG Smith 大楼。

对于 JBG Smith 而言,亚马逊的举动就像是把柠檬变成了柠檬水。

去年,JBG Smith 公开交易的房地产投资信托基金业绩落后于同行,这很大程度上是因为占据 JBG Smith 总资产三分之一的 Crystal City 及其周边地区。

查尔斯·E·史密斯商业地产公司(Charles E. Smith Commercial Realty)最初于 1960 至 1970 年代开发了 Crystal City。2002 年,沃那多收购了查尔斯·E·史密斯商业地产公司,Crystal City 最终成为了沃那多的累赘。

Crystal City 曾经是一个繁荣昌盛的地方,满是政府机构和军事承包商。但是,2005 年一项部分出于反恐考虑的命令结束了它的好运:根据命令,Crystal City 需要将成千上万工作岗位由郊区的办公大楼转移到附近的军事基地。接下来几年,Crystal City 失去了 1.7 万工作岗位,420 万平方英尺的办公空间闲置了下来。

分析人员称,自那以后,Crystal City 地区的房屋占有率就一直徘徊在 85% 上下,成为了全美房屋占有率最低的地区。

不过,看好这一地区的人表示,从毗邻的罗纳德·里根国家机场(Ronald Reagan National Airport)算起,Crystal City 还有大量的优势可以服务一家大型雇主。

负责监管沃那多/查尔斯·E·史密斯(Vornado/Charles E. Smith)华盛顿团队的前高级副总裁、开发总监米奇·布莱诺(Mitch Bonanno)表示:“在我工作过的所有地方中,这里是唯一可以走到机场的地方。它的地理位置和基础设施都很独特。”

JBG 公司的历史可以追溯到 1950 年代末。当时,本杰明·雅各布斯(Benjamin Jacobs)、唐纳德·布朗(Donald Brown)和约瑟夫·吉尔登霍恩(Joseph Gildenhorn)三位律师在马里兰州罗克维尔市(Rockville, Md.)开了一家法律和房地产公司。1970 至 1980 年代,这家公司在华盛顿地区收购、开发了许多很有知名度的建筑,如乔治城(Georgetown)的四季酒店以及为世界银行(World Bnk)和保险公司 Geico 开发的项目。

2000 年代,JBG 公司开始向机构投资人募集一系列资金,用于投资华盛顿周围的商业房地产。

JBG 公司重新开发了 Shaw 的部分地区。Shaw 是市中心平民区的一个街区,1968 年马丁·路德·金博士遇刺身亡后,暴乱摧毁了这里。经过重新开发后,这里成为了一个面向千禧一代的街区,被称为“North End Shaw”,拥有时尚公寓大楼、Warby Parker 眼镜公司等时尚商店,以及一个带有酒吧的电影院。

2016 年春季,JBG 公司想要进一步扩张业务。公司宣布将与 New York REIT 合并。此举将让 JBG 公司成为一家上市公司,帮助公司更轻松地筹集资金购买房地产。与此同时,JBG 公司还可以借此丰富房地产投资组合,进入纽约市地区。但是,New York REIT 的投资者突然犹豫了,最终这项交易被终止了。

几周后,沃那多开始向 JBG 示好。

这不是他们第一次互相联系试探。据 2016 年一份沃那多财报电话会议文本记录显示,几年前,沃那多的首席执行官史蒂文·罗斯(Steven Roth)曾提出,要将公司位于华盛顿的房地产投资组合与 JBG 公司合并,成立一家独立的上市公司。不过,JBG 公司当时不打算上市,谈判最终破裂了。

但在第二次试探后,他们达成了协议。此次合并让 JBG Smith 成为了华盛顿市场的领头羊。本周,JBG Smith 还成为了亚马逊计划潜在的大赢家。

“虽然难以量化,”周二,Stifel Financial 公司分析人员在给投资者的提醒中写道,“这显然提高了 JBG 公司未来开发计划的价值。”


翻译:熊猫译社 钱功毅

题图及文内图片版权:Justin T. Gellerson for The New York Times

© 2018 THE NEW YORK TIMES

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