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商业

全球房价泡沫指数香港排第一,平均攒46年薪水才能买套房 | 好奇心小数据

龚方毅2018-10-19 19:24:34

这是瑞银统计的报告,中国大陆城市不在列表中。但泡沫严重程度其实也全球领先

过去五年,在全球一些主要城市买房看上去是一笔非常不错的买卖。

香港、纽约、伦敦、苏黎世等全球金融中心的住房投资回报率中位数超过 10%。有人用“黄金混凝土”形容这些城市里的水泥丛林。但这种投资回报率的背后却是居民负债率随着房价水涨船高,“房价令人难以承受”的标题频繁见诸报端。

根据瑞银集团(UBS)今年发布的全球房价泡沫指数,中国香港是房价泡沫最严重的城市,之后是慕尼黑和多伦多。去年香港排泡沫指数榜第七、前年排第六。

瑞银已经连续多年编制这份指数,它综合各地住房收入比、租售比、按揭贷款/GDP 等指标,对统计模型进行量化并且计算出结果。这套体系一共有低迷(<-1.5)、低估(-1.5 ~ -0.5)、公允(-0.5 ~ 0.5),高估(0.5 ~ 1.5)和泡沫(>1.5)这五档评价。

香港排第一,买一套房子要攒 46 年薪水

瑞银的研究表明,香港房价泡沫聚集速度快于其他城市。如果以房价收入比为指标,2008 年在香港市区买一套 60 平方米的房子要攒 12 年薪水,今年已经涨到 22 年。但去掉房子面积和购买地点的限制,全港房价收入比达到 46 倍。

香港也是 2008 年金融危机以来,全球少数几个房价快速恢复到两位数增长的城市。十年来,它的房价早已翻倍、住房租售比也是保持平均每年 15% 以上的增长。

而美国城市规划咨询机构 Demographia 数据也显示,香港 2017 年前三季度为房价收入比为 19.4 倍,高于 2016 年的 18.1。尽管各家机构的统计口径有所出入,但全球最贵房价或者房价支付能力最差等城市榜单的冠军头衔几乎无一例外的都给了香港。

研究城市政策的学者 Wendell Cox 认为,这种畸形的房价主要是因为“容纳式城市发展”政策。他在一份报告中说,几乎所有房价让人难以负担的城市都有限制性土地使用规定,而这正是容纳式城市发展政策的核心。政府通过在已建成的住宅区建造更多的公寓来提高住房密度,而不是通过扩大土地供应的方式。

香港前行政长官董建华于 2014 年成立的团结香港基金会援引一组数据显示,香港每平方公里住着 17000 人,密度比印度的孟买还要高。香港的人均居住面积仅为 170 平方尺(约为 15.8 平方米),比新加坡小 100 尺,比深圳小 130 尺。

瑞银在评论香港房价高涨的现象时也提到这一点,“(房地产)市场长期供不应求。即使高收入阶层,现在买入房产似乎也已经变得遥不可及”。香港房屋成交网站 squarefoot 统计的数据显示,最近港岛上环、北角住宅成交均价中位数大约 24 万元/平方米。

目前,香港特区政府正在制定对策,其中包括填海造楼。香港行政长官林郑月娥最近公布了“明日大屿愿景”计划,计划在大屿山东边一代水域及屯门龙鼓滩填海,建造人工岛屿,获得新土地面积约 1700 公顷以建筑 26-40 万住宅单位,可容纳 70-110 万人口居住。最快估计在 2032 年可完成首批住宅建筑且可入住。

另一种调控房价的手段就是加税,香港除了在买房阶段收高昂印花税(非香港居民税率翻倍),目前正讨论收取房屋空置税。而像瑞银房价泡沫指数上的常客,加拿大多伦多、温哥华,澳大利亚墨尔本、悉尼等地,类似的举措也已经实施。今年多伦多在房价泡沫榜的名次下滑两名至第三、悉尼掉出前十。

与此同时,这一批全球大都市在给人一种房价高风险、高回报印象的同时,房价走势已经分化,不再是全球普涨的局面,日内瓦、米兰、纽约、芝加哥、新加坡的房价泡沫程度开始收敛甚至缩小。

中国大陆城市不在瑞银指数统计之列,但北京和上海的房价收入比都已经是 44 倍

根据专注全球生活成本数据的众包网站 Numbeo 统计,上海住房收入比超过 44 倍、抵押贷款额度大约是收入的 367%。纽约这两个数值分别是 11 倍和 82.42%。Numbeo 汇编的数据还显示香港住房收入比超过 46 倍,依旧是全球最高。北京和深圳分别是 44 倍和 39 倍。

在租赁市场,今年全国每月房租等住房支出增速基本上都跑在整体居民消费价格指数涨幅前。《每日经济网》援引房天下租房网的数据报道,2017 年 2 月至 2018 年 5 月,中国 17 个城市房租价格快速上升。其中,涨幅超过 10% 的城市有 6 个,涨幅在 5%~8% 的有 5 个,北京(25.9%)、上海(19.5%)、深圳(15.5%)涨幅居前。

在这种背景下,信贷、税费、土地、限购、限售……今年中国继续动用各种调控政策,试图控制房价的“过快上涨”。房管局或者住建委约谈长租公寓经营方,要求它们拿出更多租房储备、投入市场,增加租房供应。

新华社报道,上半年全国各地的楼市调控政策先后发布 192 次,较去年同期增加 65%,发布次数再创历史新高,平均每天都有 1 个相关政策出台。

这些新出炉的政策来自 73 个城市,主要以二三线城市为主,限购和限售是调控主力。这主要是因为四个一线城市先期已经制定了较为严格的限购、限售措施,一些政策调控主要以商业银行调整首付比例或者贷款利率为主。

把中国楼市调成计划经济,一些城市或开发商的地产项目出现滞销,资金承压大的房企折价销售。例如,在今年 2 月,恒大就推出过所有楼盘 8.8 折的促销;又在 8 月 30 日至 10 月 8 日期间,在旗下 280 个城市 646 个楼盘推出了特惠活动,全国住宅楼盘全部 8.9 折、全国商铺 6 折起。

碧桂园也对个别城市的楼盘进行了降价促销。而重点布局在环北京、环上海、环深圳区域的中粮地产,受限购政策影响非常明显,上半年的商品房销售结算面积比 2017 年上半年减少了 32%,均价也从去年的 3.06 万/平方米下降到 2.48 万/平方米。

在国庆期间,碧桂园在江西上饶的信州府项目,因为价格从 10000元/平方米降到 7000元/平方米,业主在售楼部示威;在上海的浦东南郡项目,因为从 3.5 万/平方米降到 2.6 万/平方米,也引发了业主维权。

除了去售楼处示威,北京、杭州、合肥等地都出现了因对降价不满,业主要求开发商补差价、送车位或全款退房的事件。

但是中国地方财政收入一半都来自于土地出让金,土地和房屋交易产生的税金也是政府重要的税收来源;而对买房者来说,国内的资本投资渠道非常受压,房子只涨不跌的心态很难一下子消退。


制图/冯秀霞

题图/WikiMedia

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