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商业

都说地产业资金紧,但中粮地产准备溢价 100% 收购大悦城

姚书恒2018-10-09 06:53:14

这更像是一个只有央企才能做的并购。

中粮集团经常以并购来协调旗下公司的发展,光是今年,中粮系统中的中粮生化就以 82 亿收购中粮生化投资旗下的 3 家公司,中原特钢以 211 亿收购中粮资本,转型农业金融。

本周,在 A 股上市的中粮地产发布新公告,打算以 144 亿收购在港股上市的大悦城的 64% 股权。但大悦城目前的市值大约 115 亿人民币,这个收购价格溢价接近 100%。

中粮地产是老牌地产企业,在 2010 年国资委对地产央企大整合之后,成为 16 家以地产为主业的央企之一。这批保留的地产央企,不少已经是地产业的头部企业,例如保利、华润、中国海外发展、招商局等,但中粮地产的发展状况未如理想,2017 年营收 140 亿元,只是保利、华润的十分之一左右。

中粮地产发展慢,跟它几乎只做商品房项目、且房源高度集中于北京上海深圳有关。2017 年,中粮 140 亿营收有 130 亿来自商品房销售,而且手上项目集中在 14 个一二线城市。这样的发展策略,对于政策和市场行情的敏感度非常高。

在政策相对宽松的时候,以一二线城市为发展和销售重点能够带来丰厚利润,可一旦政策趋紧,各地区限购政策相继出台,首当其冲的就是一二线的楼市。而 2017 年以来,正是地产行业调控力度持续加大,投机需求受到明显抑制的时期。

根据 2017 年财报,中粮地产的商品房销售结算面积比 2016 年减少了 28%,结算收入比 2016 年下滑 24%。到了今年,地产调控更严,中粮地产在上半年的销售结算面积比 2017 年上半年再次减少了 32%,销售均价也从去年的 3.06 万/平方米下降到 2.48 万/平方米。

在经营情况变差的情况下,中粮集团开始推动中粮地产收购大悦城地产。中粮属于住宅地产,大悦城是商业地产。相比住宅地产,商业地产的经营方式更多,自营、租赁、出售都可以,资金回收也更快。为此,大悦城的融资成本也比中粮的成本低。在今年上半年,大悦城的融资成本为4.2%,而中粮地产的融资成本为4.3%-8.5%。中粮地产控股大悦城后,除了涉足商业地产,能加快资金回收之外,融资成本也将可以明显降低。

但中粮地产收购大悦城的过程、方案都有不小的疑问。

目前大悦城地产股价约 0.9 港元,市值大约 115 亿人民币,64.18%股权大约 72.86 亿,而收购价 144 亿,溢价接近 100%。这种方案能通过监管部门的审批也是相当不容易。

与此同时,中粮地产的收购标的大悦城 2016、2017 年的业绩大幅波动。2016 年,大悦城营收 69.9 亿,净利润 -1.4 亿;但在中粮地产筹备重组的 2017 年,大悦城营收激增到 116.6 亿,归母净利润 3.5 亿。这样突飞猛进的经营成果也引来了深交所的问询。根据中粮的答复,这是物业出租单价提高以及出售南昌凯莱饭店、苏州凯莱大酒店收益所致。

另外,中粮地产有部分商业物业开发与管理业务、大悦城也有包含住宅的物业项目,存在同业竞争的可能。这点通常也是交易所审核并购时的重点关注点。

从种种迹象来看,这都更像是一个只有央企才能做、别人只能看的并购。


题图来源:Pixabay

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