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商业

新天地也要做联合办公的生意,但不设共享工位

宣海伦2018-07-20 15:19:16

要自己拿地,而不是租用写字楼

瑞安房地产旗下的中国新天地推出了全新办公品牌 INNO,并正式对外展示了其位于上海市杨浦区新江湾的项目上海 INNO 创智。由建筑设计事务所 AIM 操刀设计,总建筑面积 45800 平方米。

瑞安之前也做过办公产品,2000 年有瑞安广场和企业天地,那时正是外企大量涌入上海的年头;2006 年又在上海做了创智天地,是和杨浦区政府共同开发的创业园区。

现在他们推出一个新品牌,说要“为 1-500 人及以上的个人与企业提供丰富的办公空间解决方案”。这很容易让人想到十年前还是个时髦概念的“联合办公”,只不过美国共用工作空间供应商 WeWork 的思路是从房地产商那里租下写字楼,装修和服务打包售卖赚取差价(这门生意的估值能有 200 亿美元),现在瑞安则是拿了地直接自己做。

“(INNO 的)未来还有点朦胧,但是瑞安在这件事情上非常严肃,这只是一个开始。”瑞安房地产、中国新天地执行董事张斌表示,相对于零售来说,办公这个市场在过去很多年比较平静,“我们发现,现在更多企业是从经营活动来划分办公空间,而不是传统的部门区分,企业需求和服务人群的变化需要新的品牌出来。”

INNO 旗下包含 6 大硬件产品模块。针对小微型公司、中小型企业、大企业分别有不同的产品:一站式服务的 INNO STUDIO、精装办公的 INNO WORK 产品和传统办公的 INNO OFFICE。最直观的区别是使用面积、配套设施和装修风格。

INNO SERVICE 和 INNO+ 系统则是联合办公的标配,分别提供基础行政服务和线上商务社交,实质是省去了行政人员的成本,把诸如预订会议室这样的事放到线上平台完成。

张斌现场还举了一个外部商家介入的使用场景,“比如你在 INNO+ 上预订一个空的会议室,安排一场和投资人的会面,系统可能会提示需不需要订楼下咖啡店的饮料。”

在规划图里可以看到,上海 INNO 创智还要做沿街的零售、餐饮招商,把这一块的人气和人流量做起来。无论是上海早期的瑞虹新城项目,还是标志性的新天地,瑞安房地产擅长做零售、做餐饮、打造社区,当他们做办公的时候,打造舒适的配套环境本就是做熟了的东西。

INNO SOCIAL 可能是所有产品中最接近联合办公的部分,把会议、活动、休闲、健身等活动更多安排在回形走廊的共享空间。“就像我们平时上班途径的街道,会路过很多便利店、银行、商店,我们做空间设计的时候也融入了很多这样的功能。”AIM 总经理、高级设计师王丹旸表示。

INNO 相当于只是拿出了社交的那一部分作为交互,打造其设想的“生态系统”。比如上海 INNO 创智的项目可能会倾向于招商科技类、教育类的公司,“这种氛围是很多初创企业的需求,能够带来很多商业机会,这是我们关注到国内企业的一个需求。”

至于共享和隐私的空间问题,连 WeWork 到了上海都不得不做出改变,增加玻璃隔间、减少共享工位的数量。“我们没有想过让不同的人群交杂在一起,”张斌表示,在 INNO 的设想里,交互的主要是社交,办公则是分开的。“没有人喜欢闹哄哄的工作场所。”

另外还有 INNO LIVE——提供办公配套的公寓产品;以及 2012 年成立的 InnoSpace 创业孵化器,也会加入到 INNO 体系中。在整个介绍会的过程中,主办方不断会强调这些内容,声称他们能为企业提供更多,满足目前市面上联合办公还不能满足的需求。

“我们(和联合办公公司)的发展模式不太一样,联合办公发展目前主流的路径还是用规模和速度来拿到一个更高的估值和融资,我们的发展模式不是主要依靠这个。”张斌表示。

瑞安在上周还拿到了上海淮海中路的太平桥项目,总投资 136 亿,据介绍也会成为 INNO 体系的一部分。这样的发展路径会让 INNO 的拓张要慢得多,至少是 5 -10 年的投入才能把一个社区的氛围做起来,不过一旦做成了,收益也更加可观。

上海云基地总经理、上海五角场创新创业学院执行院长杨苓为瑞安站台称“一个区域经济的开发商”:“瑞安提供的是一个更长期、扎根于地区经济的项目。相较之下联合办公更像一个连锁店。”

WeWork 和 SOHO 3Q 在部分地区也有自有物业,但更多是在配套已经比较成熟的地方租用办公楼,好处是可以更快进入一个市场、吸引企业入住,代价是租金也会随着所在地地产租金的上涨而上涨。

带有政府背景的“上海云基地”成为了第一家入驻的签约单位,使用面积为 10000 平方米。双方在创智天地的 InnoSpace 项目上已经有紧密的合作,创智天地距离此处也仅有 1 公里。

上海 INNO 创智预计在今年 8 月到明年春节期间全部完工,另外一个即将揭幕的项目是南京 INNO 未来城。


题图来源:瑞安房地产

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