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期房已经贡献中国 1/3 的地产开发资金,但它其实一共也没多少年历史

商业

期房已经贡献中国 1/3 的地产开发资金,但它其实一共也没多少年历史

龚方毅2018-07-20 06:03:09

被取消似乎是一场误会

没太多人关心的江门,最近因为一纸政策的反复,成了地产新闻的焦点。

7 月 16 日,江门市房管局发布商品房现售政策征求意见稿,被解读为将禁止未竣工的房屋提前销售,终结中国人已经习惯了的“期房”。

未办理过商品房预售许可的商品房项目,在未取得《受理商品房现售备案通知书》前,房地产开发企业不得进行销售    

几乎每天都有城市发布新的房产销售政策,但禁止期房确实是件大事。目前大部分新盖好的楼盘,都在竣工之前就开始销售。

在验收房子数月乃至数年前,购房者已经缴完首付,开始还起房贷。而这些钱是地产公司的重要资金来源。

截至今年上半年,中国地产公司投入地产开发的 7.9 万亿元中,近 1/3 是购房者的买房定金和预付款。一个产业,少 1/3 的资金投入,将是天翻地覆的变化。

抛开对地产行业的担忧,期房确实不是什么正常的消费行为。

早先,小米卖个手机,不收订金、发布之后晚两个月发货就被当成期货。但到了房地产,人们又甘愿对着开发商做的一张效果图和承诺,拿出几十甚至上百万首付、先还上一两年贷款,然后才拿到房子。

期房的合理性已经被讨论了很多次。广西南宁曾在 2010 短暂取消期房、开展现房销售试点。去年海南三亚则出台管理办法,禁止期房二次转让。

不过江门还不是终结“期房”的开始。

《征求意见稿》发布一天后,江门住建局发布声明称,取消预售、只准现房销售是误解,17 日公开的文件是针对 2013 年颁布的现售管理办法的修订,“是针对采用现售方式的新建商品房的管理办法,并没有取消或停止我市实行的商品房预售管理制度。”

不管是不是解读问题。现在看来,“期房”这种销售方式还将一直持续下去,继续作为人们的常识而存在。

但这个和其它商品销售大不相同的常识其实存在也没多久。

期房从香港开始,由霍英东在 1953 年创造。

前澳门政策研究所所长冷夏在《霍英东全传》里提到,霍英东那时已经成立置业公司,他找律师和员工一起商量怎样卖香港油麻地四方街一处准备动工的楼宇,提出先收取买家的一部分订金、余款分期支付,相当于用买家的钱盖楼。

“像交租那样,到新楼落成时,收齐买家的钱,买家就拥有了自己的物业,做业主。”霍英东事后回忆说。他咨询律师后着手操办,将这种方式称为“卖楼花”。

关于“楼花”的释义有很多,一种比较常见说法是预售阶段的房子就像还在开花阶段的果树,竣工交付则是花结成果实,因而把期房销售称为“卖楼花”。

霍英东置业公司早期宣传页。图/《霍英东全传》

他最早制定的预售策略是第一期先交房款 50%、每建成一层就追加 10%、直至第六期缴清。期房销售被人接受后,霍英东将首付比例调整至 10%-30%。

楼花出现的背景是香港地产商没钱、购房者也没钱。

二战之后是内战,超过 100 万人带着 5 亿美元的商品、有价证券、黄金和外币流入香港。但当时香港工业落后,代表是毛巾和暖水壶,也没有后来闻名于世的金融业——因此地产开发和住房按揭贷款无从谈起。

这使得香港早期房地产开发商要冒巨大的风险。他们先期投入巨额资金拿地、盖楼,竣工之后才卖。而买方一次性付款的销售条件,也使普通人承担巨大的经济压力,因而买楼的始终是极少数富人。

霍英东后来回忆说,卖楼花方法一公布,整个香港仿佛疯狂了似的。“普通大众都卷进了房地产的旋风里。我们负责发展兴建的楼宇售楼处,每天都有很多市民从港九各地蜂拥而来。队伍排成长龙,售楼盛况空前。有些人排队买到楼花后随即把楼花转售给别人,一天内就已经赚了一笔。”

更赚的是霍英东。推出期房的一年多时间里,他光是在四方街就建起 100 多栋、总计 600 多层、折合约 50 多万平方米的房子。按当时的币种,他至少赚进 600 万港元。同期香港人均年收入约为 1452-1578 港元。

早年,帆板才是香港的象征。图/壹週刊

这是香港地产业的开始。搪瓷厂、水泥厂等企业开始把厂房搬迁至近远郊地价便宜的地方,然后在市区原址盖楼。

期房销售解决了地产商拿地、造楼初期融资难的问题,也使地产业成为香港的经济支柱之一,常年占 GDP 的比重在 20% 以上

经历 1960 年代-1970 年代初期因银行信用危机而造成的地产低迷期后,包括李嘉诚在内的华商利用按揭贷款拿地、再通过期房销售迅速回笼资金、攫取利润。1981 年,李嘉诚旗下的长实集团取得约 13.85 亿元,是其 1972 年上市时的 31 倍。

如今香港是亚洲甚至全世界最健全、最发达的金融市场之一。地产商有各种融资方式,但从购房者手里收钱的“卖楼花”制度依旧存在。

香港 1979 年至今的房价指数走势。以 2010 年的房价为基期,数值=100。图/财新 CEIC

“楼花”也跟着香港资本一起进入中国大陆。

1987 年中国房地产市场开始起步,那年 12 月,深圳政府以拍卖方式出让第一块土地,海南的地产热也在之后兴起。但直到 1992 年中国才出现地产开发贷款,这使得地产商跟 1950 年代香港同行那样面临资金压力。

1994 年 7 月 18 日,全国人大审议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》,从法律上允许地产商预售还没有盖好的商品房。同年,建设部发布城市商品房预售管理办法,细化具体规则。

国家统计局数据显示,1997 年全国房企拿到 381 亿元开发资金,自筹资金只占 25%,而住房按揭贷款和预售款占比近四成。

经历几次法律修订,现在中国的商品房预售条件主要是:

  • 已交付全部土地使用权出让金(买地钱);

  • 持有建设工程规划许可证;

  • 建设资金占工程建设总投资的 25% 以上;

  • 向房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明。

当地产公司越来越大,有多个项目同时进行时,预售的资金实际上就被用于同一处地产的下一期建设,或者下一处地产开发的拿地。

过去十几年,买新房对于大多数人来说就是在买期房。

全国工商联住宅产业商会 2005 年编制的一份报告显示,当年商品房预售面积占比达 62%、预售金额占比则为 64.5%(1.16 万亿元)。

早年,每年开工的房屋面积都大于当年实际销售面积,地产商在库存压力下,更愿意给消费者期房折扣。

不同于如今期房价格高企,早年商品房预售价格一般较现房销售价格稍低,这也是购房者愿意接受这种销售策略的原因之一。

消费者一同接过去的还有购买期房的风险。因为早期中国金融风控体系不健全,土地和在建的房屋出现过被开发商重复抵押的情况,致使购房者最终难以获得房产证。此外,开发商在预售阶段允诺的如小区布局、周边配套设施无法兑现,也引发消费者维权。

比如据广东省汕头市统计,该市 2002 年 1 月至 2003 年 11 月间受理的商品房预售合同纠纷案件,占同期房地产案件的 64.5%。《工商行政管理》2005 年的一篇报道则显示,2003 年至 2005 年第三季度,四川各级消费者协会共受理商品房投诉 7632 件,超过九成跟期房预售有关。

今天期房销售已经从香港传到全世界,包括英国、澳大利亚、美国等地。

但以期房资金作为地产业主要投资来源的市场现在还是一个中国的特色。

跟中文世界讨论楼花、期房的热络不同,美国早期甚少有人提到期房。

以至于连 1920 年代制造业工人时薪都弄得清楚的美国人口普查局(Census)从 1963 年才开始统计期房销售。报告显示,该年全美售出的 56 万套住宅中,预售占比达到 54%。直到去年,美国期房销售占比仍高达 65.5%。几十年里只有 2008 年金融危机时低于 50%。

美国期房销售占比一直很高,但它却没有成为过地产商的融资来源。

但不同于中国,美国的期房购买并不是一早就把钱全都拿给开发商。

逸鼎投资是我爱我家旗下负责美国地产开发的实体,其北方区域总经理张恒告诉《好奇心日报》,美国的地产开发比较大的资本投入发生在土地开发阶段,此时并不允许预售。

地产开发进入盖楼阶段以后,地产商通常会把建设任务转给分包商,由后者提供建设资金。此时根据各州不同的法律,如纽约州就允许开发商定价,然后交给地区总检察长申请,获批后即可销售。

通常美国期房首付比例为 5%-20%,购房者在合同签立后申请按揭贷款(至多 60%)。有的州会在贷款审批通过后放款给地产商,有的州则等到交房的时候再放款。

而且为了防止开发商挪用客户资金于非建设项目, 购房者交付的定金/首付会被存放在开发商的代理律师事务所负责管理的托管账户上,直到正式交房的时候,开发商才能拿到这笔钱。

为美国地产商提供建设资金的主要是华尔街,而不是买房的普罗大众。

美国地产融资资金来源。图/新华信托

首先是银行直接贷款给开放商。根据前光大证券首席经济学家任泽平的统计,1916 年,美国立法允许银行向农场以外的不动产发放贷款。到 1925 年,美国新房建筑许可已经较 1919 年上升 208%;1926 年新开工建筑估值达到 121 亿美元、相当于当年 GDP 的 12%(以当年货币购买力)。

银行家们还发明了 REITs、商业地产抵押贷款、次级抵押贷款等在内的金融衍生品,银行家们在给地产商和个人放贷的同时,也笼络分散在全美各州的养老金、私募基金为这些金融衍生品提供资金。

和中国一样,美国也有过地产热,比如1923 - 1925 年,迈阿密当地一些房屋价格涨了五倍,从 80 万美元涨到 400 万美元。泡沫在 1926 年破裂,当地地产交易金额缩水到前一年的 1/10。

更大的地产泡沫破裂发生在 2007 - 2008 年,美国超过十万亿美元资产蒸发,数百万人无家可归,他们举债购入的房屋变得一文不值,承担抵押的商业银行破产。华尔街获取了回报,也承担着催长泡沫后的风险。

风波过去之后,金融业依然支撑着美国地产业的开发。据新华信托整理,单在差一点再次引发全球金融危机的 2012 年,美国国民财富的 55% 都集中在建筑物上。那年美国房地产融资余额超过 4 万亿美元,其中约七成来自金融机构发放的贷款。

地产商通过预售得到的房地产开发资金,比它自筹的还要多。制图/冯秀霞

与此同时,中国的地产开发商对期房预售资金的依赖更重了。原华远集团董事长任志强这个月说,中国每年期房销售占比约 90%。地产商通过预售得到的房地产开发资金,比它自筹的还要多。

这是因为地产公司缺少别的资金来源。尽管中国证监会一直否认禁止 A 股地产公司上市,但自 2010 年以来,再未有过新的地产上市公司。已经上市的想要通过股市再融资,也被证监会叫停。

银行贷款是另一大地产开发资金来源,但金融机构没有更针对房地产定制的融资方式。比如美国 REITs 实际上是将土地或者楼盘打包成像股票一样的投资品,拿到交易所买卖,然后用募集到的资金开发地产,并在合同约定时间内为投资者返还利息。其他监管部门如税务局,也配合着修缮法律,降低地产商的政策风险。

但用消费者的预付款开发,自然也就意味着地产商将房屋跌价风险转移给消费者和银行。

这个问题之前有过大讨论。央行 2005 年认为很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。

建设部却表态不会制定相关政策。它们的分歧在于,地产业资金密集和负债经营的特点,占据大量银行信贷,使银行在这个过程中承接风险。2004 年,农业银行房贷不良贷款率高达 16%,风险控制较好的工行和建行也高达 7% 左右。

2004-2005 年四大国有商业银行的不良贷款率数据。图/《中国房地产金融报告》

期房加速了地产资金周转,也就加速了新楼盘的出现,吸引更多地产商参与其中。政府卖地取得收入,并在从土地交易和期房销售中的各个环节征税。

如今内地地产公司平均负债超过资产 50%、香港同行现在的负债率多在 20%。但前者依然在用期房的钱继续加速投资。2012 年取消期房的传言还引起过一次股市震动。

期房买卖并未因为地产公司的负债而受影响。而且加上新房限价后比二手房便宜,人们愿意等上几年,因为他们认为到手就是赚。

在杭州、南京、厦门等热门城市,购房者用首付+贷款的组合付款已经很难买到新房,他们要摇号甚至付几百万的保证金,才有资格全款买一套两年后交付的新房。

期房看上去还不会消失。


图片来源:banner图由作者拍摄,长题图来自 unsplash

附:中国期房大事件

1987.10

中共 13 大提出社会主义市场体系包括房地产等生产要素市场,宣告中国房地产市场的诞生。

1990.5

国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,土地使用从无偿无限期变成有偿有限期。

1992

中共提出要加快住房和社会保障制度改革的步伐。全国房地产价格放开,政府许多审批权力下放,金融机构开始发放房地产开发贷款。

1994.7

国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》;全国人大审议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出原则性规定。

1998

国务院多个部委推行房改货币化,央行调整地产信贷政策,对个人住房贷款实行优惠利率。

2001.8

建设部修改《城市商品房预售管理办法》,进一步明确预售制度的细节。

2004.7

建设部再次修改预售管理办法,强调未取得商品房预售许可证的企业,不得进行商品房预售。同时对开发企业申请预售许可须提交的证件及资料、程序办理进行了明确、严格的规定。

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