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商业

上海开始限制企业买房,目前 A 股上市公司已经买了快一万亿的房产来投资 | 好奇心小数据

龚方毅2018-07-03 19:18:06

中国企业投资地产可以追溯到 2004 年。

目前中国各地的房地产限购政策基本都是针对个人,公司不受影响。而且就房子本身属性而言,对个人限购的也是 70 年产权的商品房,40 年产权的商用及 50 年产权的商住两用房除少数几个城市限购外,大部分地方不受影响。公司更是可以敞开买。

不过在各地政府收紧地产调控政策的当下,针对企业买卖商品房的限制来了。上海市住房和城乡建设管理委员会宣布自 7 月 3 日起,企业要在上海买房需要同时符合:

  • 成立满 5 年;

  • 在上海累计纳税 100 万元;

  • 拥有 10 名以上在职员工,且在该企业缴纳社保和公积金满 5 年;

  • 买入商品房至少 5 年后才能交易(之前是 3 年)。

如果企业近年在上海纳税满 500 万元,购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。但“近年”是什么标准,上海住建委没有提。

上海不是第一个限制企业买房的城市

西安 6 月 24 日宣布在限购区域内,暂停向企事业单位及其他机构销售新房和二手房;同一天,长沙也宣布暂停企业在限购区域内购买商品房,已经买好的也要产证满 5 年才能转让;杭州从 6 月 26 日起,限购区域范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品房,包括新房和二手房。

限制企业买卖商品房的城市和规则

6.24,西安

限购区域内,暂停向企事业单位及其他机构销售新房和二手房

6.24,长沙

限购区域内,暂停企业购买商品房,买好的产证满五年才能转让

6.26,杭州

限购区域内,暂停向企事业单位及其他机构销售新房和二手房

7.3,上海

企业成立满五年、累计纳税 100 万、10 名员工交五年社保和公积金,才可以买

跟这几个已经开始执行相关政策的城市比,上海对企业买房的限制宽松得多。其中一点在于上海的楼市限购政策从 2016 年 3 月开始收紧,中间一直没有怎么放开,购买第二套普通自住房(内环 90 平方米以下)首付至少五成、非普通住宅首付七成,并且在买房资格上,对上海户籍和外地户籍都有严格、复杂的规定。

经历前期一轮大涨后,上海新房成交价在 2017 年涨跌各现,市中心卢湾、徐汇、静安房价较年初有 10-20% 不等的下滑。

另一个房价累计涨幅靠前的深圳,虽然也没有禁止企业买房,但据《财新》报道,深圳南山房管局上月底曾对辖区内两个楼盘“窗口指导”,即通过非正式行政手段,口头要求开发商售楼按先个人、后公司的顺序。

约 47% A 股公司投资房地产,地产价值近万亿元

一些私营业主用自家公司抬头买房可能还有解决住房刚需的因素,相当一部分 A 股上市公司买房可能就当买了一笔理财产品。

iFind 汇编的数据显示,截至今年一季度末,A 股近 3600 家上市公司中,46.98% 的企业(1659 家)持有投资性房地产,累计持有地产的总价值为 9904 亿元。而 2012 年时,这一数字仅为 2897 亿元。

9904 亿元如果换算成市值,可以在 A 股排第三,仅次于工行(1.37 万亿)和中石油(1.22 万亿);它也相当于 2017 年中国卖地收入(4.06 万亿)的 1/4。

中国会计准则将为了赚取租金、资本增值或两者兼而有之而持有的房地产,定义为投资性房地产。也正因为这样,A 股近几年持有地产最多的行业是房地产业,至少从 2012 年至今都是这样,而且基本上每年地产业持有的投资性房地产总价值占全部上市公司持有价值的一半。不过地产公司开发待售的商品房不在此列。

目前红星美凯龙、中国建筑和中国平安是持有最多投资性房地产的 A 股公司。

商服业自 2013 年以来一直是行业第二,这也跟它们以运营商业地产为主业有关。在地价、房价不断攀升的当下,靠自持物业增值抵御通胀和营收下滑成了他们的退路之一。比如红星美凯龙目前持有 720 亿元投资性房地产,而它同期收入只有 28.8 亿元。

保险业曾在 2016 年升至行业榜第三,因为担心地产调控波及保险公司核心资本,前中国保监会曾于该年 9 月下发通知,要求保险公司不得投资开发或者销售商业住宅、不得直接从事房地产开发建设,并在 11 月 15 日前进行自查、上报结果。

A 股上市公司投资房地产大约可追溯到 2004 年,国务院在前一年发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出将房地产行业作为国民经济的支柱产业,这被视为企业参与地产投资的开始。

中国银监会统计部也在 2005 年的一篇专题文章提到,2003 年后,随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制,房地产贷款增长趋缓,房地产企业开始寻求新的融资途径,如机构投资者开始参与房地产投资,房地产基金开始运作,信托资金开始进入房地产业。据 iFind 整理,2004 年 A 股持有投资性房地产最多的三个行业分别是货币金融业、土木工程业和零售业。

企业投资房产最多要交六成税,但终究有利可图

跟个人购房可以按揭贷款相比,企业买房规定只能一次性付款(可以拿到产证以后办抵押贷款),而且不享受契税优惠,无论什么性质的住宅都要按购房合同金额的 3% 缴纳契税。

房屋持有期间,企业每年还要缴纳房产税和土地使用税。据房屋中介机构我爱我家整理,房产税的缴纳标准是房屋购买价格 70%×1.2%;土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费,土地级别收费标准从 18 元/平方米到 30 元/平方米不等。

企业出售房子的时候要交更多税:房屋交易差额 30% 至 60% 的土地增值税、差额 5.6% 的增值税以及一系列附加税和印花税等。如果一套房子 1000 万元买入、五年后以 2000 万元卖出,尽管有 1000 万元毛利,但上述各环节的税金总额可能高达 575 万元,综合税率近六成。

需要说明的是,这只是粗略的计算企业买卖房产涉及的税金。实际上,因为持有资产,企业可以按照房产购入价分年计提折旧,以及可以通过企业整体股权转让的方式,规避数百万的土地增值税。

但这仍是件有利可图的事情。

上市公司投资房地产,除了资产保值、增值外,还能通过更改投资性房地产的会计政策,在不出售房产的情况下,将地产市场价值的变动(也就是“浮盈”)计入上市公司利润表,从而起到调节、增厚利润的作用。如供销大集 2017 年 5 月调整会计政策,其前四月净利润追溯调整后,从原来的 1.49 亿元上升到 3.41 亿元。

甚至在必要时候,比如连续亏损面临退市,还能通过套现换回损益表上的利润,以保住上市公司资格。

《经济观察报》曾报道,当年光上半年就净亏 2111 万的“*ST 宁通 B” 公司,打算出售两套评估总价超过 2200 万元的房子来扭亏,而 2004 年它买入这两套房子一共才花了 129 万元。据新华网统计,光是 2016 年就有 9 家 A 股上市公司通过这种方式扭亏为盈。


制图/冯秀霞&王恺曼

题图/Pixabay

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