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商业

自如推出企业服务,和地产商合作开发新的长租公寓

周韶宏2018-06-22 12:54:31

解决房源供应,继而解决盈利的问题。

长租公寓公司自如周三公布一项新计划,他们决定将自如寓这样的整栋公寓生意开放加盟,把自己变成一个“资产托管平台”。

这是一项面向企业的生意。更为人所知、特别是北上广年轻人熟悉的是合租产品“自如友家”,自如从个人业主那里租来房屋,装修改造、配置家具家电之后再按照单间出租。

所谓“开放的资管平台”,意味着地产商、国企和政府部门可以将整栋的物业托管给自如,自如将他们变成集中式的“自如寓”品牌公寓,统一管理,并且提供包括设施配置、保洁维修和搬家等等标准化服务。

区别于“自如友家”,自如寓更像酒店。一栋楼里集中着可供租赁的公寓、用于社交的公共空间和安保前台保洁等基础服务。2012 年自如在北京开设第一家自如寓,随后在上海和北京扩展到 8 栋。2016 年自如不再继续开发新的公寓,主营业务还是分散式的“自如友家”。

自如 CEO 熊林在“资管平台”的媒体活动上说,难以扩张是是因为,相比于从个人业主手上收来房源,整栋物业的难度高了太多:“如果整栋物业的模式没有变化,而是和酒店、月子中心、共享办公合作,我们根本算不过账来,物业太贵了,每个楼的改造非常艰巨,所有的房子需要解决非常多的问题,成本太高。”

所以自如不再打算完全依靠自营,新的合作方式包括委托管理、租赁直营和战略合作三种。委托管理将会是主要的方式,类似于加盟,自如会提供一整套从开业装修到运营服务的一整套方案。

这也是自如“资管平台”获得收入的方式,通过合作,自如要收取加盟费、设计和工程服务费、委托管理费、公寓管家的薪水……最终这栋公寓变成标准化产品,上架到自如的应用供用户租住。

改造后的产品也不一定都是自如寓,熊林表示自如会根据具体的项目细节,也可能会合作出自如驿,也就是自如版青年旅社的产品。

另外合租的“自如友家”还不在开放加盟的范围内。

被拿来吸引商家的卖点,还是自如本身的用户量以及能够带来的流量。自如资管平台总经理解云航说,自如 app 有 30 万日活用户(不全都是找房的,也有现有用户日常使用保洁和报修),房源 60 万间、140 万租客、覆盖所有一二线城市,再加上服务业务有 10 万名经纪人、6000 个管家、保洁维修和搬家师傅……自如已经有一套完整的运营长租公寓的经验。

目前已经有三家地产商和自如签约,新的自如寓将在北京、深圳和南昌开业。

自如把这场发布活动办在了北京的办公楼里,“就是为了省钱。”熊林对在场的媒体和合作方说,长租公寓是个“不挣钱的生意”,必须依靠规模:“长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业,单体城市运营规模达不到 20 万间很难实现盈利。”

自如最早由链家孵化,2011 年推出。2016 年自如开始独立运营,2018 年获得 40 亿人民币 A 轮融资,投资方包括红杉资本和腾讯。

看起来新的“资管平台”就是帮自如解决基本的房源供应规模、继而解决盈利问题。

另一方面自如也在开发更多的新产品,最近开业的新店包括 Z Space,在北京二环里的胡同之中,2000 平米的四合院里有民宿、咖啡馆、餐厅和活动室。面向企业的蓝领公寓“城市之光”也在试营业中,自如还在尝试无人值守式的公寓。

自如在北京二环内的 Z Space,图片来自现场拍摄

按照自如的说法,从年轻人的合租、青年旅社,到整租的自如寓、高价的自如豪宅和高端民宿,自如的用户年龄可以下至毕业的大学生、上到有足够经济能力的中年人士。

自如的新产品 Meeta 社交公寓和“城市之光”,图片来自自如

虽然自如“不会从竞争的角度做决策”,但长租公寓已经是地产商们开始投入的市场。万科 2017 年推出“万村计划”,万科为此出资 1000 万元成立一家运营公司,先后和深圳的玉田村、新围仔等城中村签约,后者将旗下物业统一出租给万科,经过改造后的棚户区变为集中式长租公寓。

这些计划面临的不确定性还可能来自政府。去年 11 月,北京市开始清退各种环境不达标的群租公寓。自如友家也受到波及,有用户居住的隔断间(用建筑材料隔开客厅,房型多出一间,也叫“优化间”、“N+1”)被要求强行拆除。

熊林告诉《好奇心日报》,此事在过去半年多的时间引来的探讨越来越深入和具体。他说:“估计很多人没去看过什么叫优化间,大家认为自如有家是不是群租……如果北京有 30 万间这样的优化间,每一间 15 平米,我们少了 450 万平米的供应,对于这个城市意味着什么?”

现在上海和武汉已经不再将 N+1 的隔断间视作违规,“这件事情大家今天对它的认识越来越客观、越来越实际。”


题图来自 Pixabay

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