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19 年收入才能买得起房,香港房价又创新高 | 好奇心小数据

韩方航2018-01-25 17:45:04

从最开始土地供应过少,到现在发展出的裙带资本主义,香港的房价已经不是市场能够解决的问题了。

香港是全球公认的房价最难以负担的城市。

根据美国城市规划咨询机构 Demographia 近日发布的《全球房价负担能力调查 2018》报告,在包括美国、澳大利亚、日本等 9 个主要国家和地区的 92 个城市中,香港连续第 8 年占有房价最难以负担这个头衔。

Demographia 用中位数倍数(Median Multiple)来衡量房价的负担程度。其具体计算公式为,当地房价中位数与税前家庭收入中位数的比值,因此这个数字大体与传统意义上的房价收入比相当,但剔除了低收入人群以及高收入人群的影响。

2018 年,香港房价的中位数倍数达到了 19.4。这意味着普通香港家庭不吃不喝不纳税,也需要超过 19 年的时间,才能在香港买一套房。这个数字远远超过了排在第二位和第三位的悉尼以及温哥华,两座城市的房价中位数倍数分别为 12.9 和 12.6。

此外,香港房价也在过去多年中不断攀升。根据香港特别行政区差饷物业估价署的数据,2017 年 11 月,香港私人住宅售价指数达到了 347,连续 13 个月创下了历史新高。该指数是考虑了住宅售价、住宅本身的折旧等多种可能影响住宅售价的因素后,统计出来的香港房价指数,因此可用以比较不同时期房价的差异。

Demographia 的数据也证实了这一趋势。2013 年,该机构给出的香港房价中位数倍数为 14.9,仅为 2017 年的四分之三。

与中国大陆一样,香港高房价一个关键因素仍然是土地政策。在《地产霸权》一书中,作者潘慧娴指出,1984 年签订的《中英联合声明》对于土地政策的规定可以说是奠定了此后香港高房价的根基。

由于土地被看作是一种极其重要的资源,即将收回香港的中国政府担忧港英政府会在 1997 年之前大量抛售香港土地,因此《中英联合声明》特地在附件三当中对于土地政策进行了详细规定,其中的第四条规定,港英政府每年批出的土地小于 50 公顷,其中不包括批给香港房屋委员会建造出租的公共房屋所用土地。

每年 50 公顷的配额仅为香港岛总面积的不到万分之五,大致相当于十个三里屯太古里的占地面积,土地开发程度极其低下。香港中文大学前财务系教授王泽基在接受采访时表示:“土地供应被大大压缩,房产价格从 1989 年就开始上涨,一直涨到 1997 年的楼价最高峰,跟市民收入完全脱节。”

1997 年以后,受到亚洲金融危机的影响,香港经济一度陷入低迷。过去十年快速上涨的房价也失去支撑,开始下跌。为了挽救经济,提升房价,香港政府缩减了土地供应量。根据香港政府统计处的数据,2001 年香港政府批准的住宅土地仅为 5.3 公顷,远低于 2000 年的 27 公顷,到了 2003 年这个数字更是降到了 0。当然 2003 年香港也遭遇了非典的袭击,同样对香港经济造成了严重打击。

当土地供应量被政府大幅削减,能够从中获益的就变成了能够从政府获得土地的地产商,政商关系成为了最重要的影响因素,裙带资本主义(即权力与资本合谋,以霸占和垄断社会的财富)就开始渐渐成为香港主流的社会结构形态。李嘉诚、李兆基、郑裕彤、邵逸夫等一批香港富豪开始崛起。

2014 年 3 月,《经济学人》公布了全球 23 个主要国家和地区裙带资本主义的排名情况。香港的裙带资本主义指数远远高于其他国家和地区,富豪财富占 GDP 的比重接近 80%,排名第二的则是俄罗斯,大约为 20%。

而地产商对于房屋的垄断也进一步加剧了房价的上涨。梁文道评论:“虽然大地产商并非真的想取得那块地皮,但他们在竞投时举一举手,就可以轻易将拍卖价格提高一两亿,甚至三亿。这样做的目的是抬高地价,给市场传递出交投旺盛的讯息:既然未来地皮会越来越贵,那盖的楼房自然也会越来越贵。”

近年来,来自非香港居民的投资也是香港房价上涨的原因之一。根据中原地产的数据,去年香港新出售的地产的买家中 21% 都来自内地。在人民币贬值以及各个城市都在收紧购房政策的情况下,很多内地投资者将香港房产当做了合适的投资项目。

难以负担的房价对于社会整体是一种损害。在 Demographia 的报告中,他们特别提及:“房价越难以负担,就更有可能导致生活水平的下降,而这将威胁到近来人类取得的最大成就,也就是财富的民主化。”

《经济学人》批评裙带资本主义:“建立在寻租基础上的资本主义不仅不公平,而且有害长期经济增长。”王泽基也认为:“楼价不会令社会富有,只会令财富转移。不要以为你是富有那半就置身事外,当整体经济因只偏重地产而发展呆滞,你也会成为受害者。”

在 Demographia 的报告中,并没有将中国大陆城市纳入统计范围当中。而事实上,很多人担忧香港的房价状况将会在大陆重演。如下图所示,深圳、三亚的房价收入比都超过了 20,厦门、北京、上海也都超过了 15 。尽管这里用的是当地平均房价与平均家庭年收入的比值,与 Demographia 的统计方法并不一致,但仍然可以看出房价对于中国人来说的负担。

中国这一轮的财富分配当中,占有土地的人获得了最大的收益。而从香港的经验来看,这显然不是一种健康的财富分配方式。 

制图:冯秀霞

题图:作者拍摄

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