社交账号登录

社交账号登录

0/34

上传头像

拖拽或者缩放虚线框,生成自己满意的头像

头像

预览

忘记密码

设置新密码

商业

为何越来越多的美国体育场会从郊区挪到闹市区?

Keith Schneider2018-01-23 07:39:05

这些新的工程项目正在改变体育场馆的经济模式:商店、办公室和住宅取代了原本郊区体育场周围大量闲置的停车场,它们产生的收入恰好可以用来偿还建设这些体育场馆时发生的政府债务。

本文只能在《好奇心日报》发布,即使我们允许了也不许转载*

萨克拉门托电 — 去年十月,萨克拉门托国王队(Sacramento Kings)NBA 主场比赛前几个小时,维韦克·拉纳戴夫(Vivek Ranadivé)站在造价 10 亿美元的 Downtown Commons 国王队全新四层办公室的阳台上,看着球迷们涌入建成已有一年的金州第一中心(Golden 1 Center),对着在足有 250 间客房的全新 Kimpton Sawyer 酒店屋顶泳池游泳的顾客露出了微笑。他下方街道上的露天广场熙熙攘攘,人声鼎沸。

萨克拉门托是美国人口最多的加州的首府,但提到这座城市的市中心,拉纳戴夫说:“四年前,这地方一派死气沉沉。”和许多城市一样,萨克拉门托的市中心需要人们认真地重新反思规划。“你得扔个保龄球出来(打破这种死寂),”他说,“否则就没法打动人们。”

情况早已发生了变化。三年后,国王队老板拉纳戴夫联手市政府,推倒了几乎空无一人的市中心购物中心。一年后,他开了这家体育场和 100 万平方英尺的 Downtown Commons。萨克拉门托重生了。

据城市经济发展组织 Downtown Sacramento Partnership 统计,市中心的工作增加了 38%。去年,27 家新门店开张,另有 23 家门店计划今年开张。建设工程激增,政府决定雇佣二十几名新员工处理申请和建设许可。

萨克拉门托并非个例。纵观全美,十几所城市都出现了开发商离开郊区,回到市里建设全新体育场的案例。随着这些还带有居住、零售、办公功能的体育场建成,城市的市中心发生了大变样。这些新的工程项目正在改变体育场馆的经济模式:商店、办公室和住宅取代了原本郊区体育场周围大量闲置的停车场,它们产生的收入恰好可以用来偿还建设这些体育场馆时发生的政府债务。

萨克拉门托国王队的老板维韦克·拉纳戴夫表示:“四年前我就说过,没有哪座城市会抢走我们的队伍。”

旧金山 AT&T 球场自 2000 年起就一直是巨人棒球队(Giants)的主场。现在,巨人队正准备在它南边一块海滨地区建造一片造价 16 亿美元的综合用途开发区。新开发区将容纳 1600 名居民,拥有近 100 万平方英尺的零售和办公空间。就在几个街区开外,私人出资建造的大通中心(Chase Center)则是 NBA 勇士队(Warriors)的新主场,目前正在建设之中。这座可以容纳 18000 名观众的体育场将于明年开张。和萨克拉门托的心体育场一样,它的造价也高达 10 亿美元,占地 11 英亩,拥有 68 万平方英尺的办公与零售综合开发区,以及近 6 英亩的旧金山海滨公园(Bayfront park)。

在俄亥俄州哥伦布(Columbus),Nationwide Realty Investors 建起了一座造价 10 亿美元、占地 75 英亩的 Arena District。它包括了一座 NHL(美国冰球联盟)体育场馆(蓝夹克队[Blue Jackets]主场),以及周围 1030 家公寓、容纳 80 家企业的 200 万平方英尺商业区、一座职棒小联盟棒球场馆、餐厅和商店。辛辛那提俄亥俄河河滨棒球场馆和体育场馆之间,也出现了一片造价 10 亿美元的全新综合用途园区 Banks。加州英格尔伍德(Inglewood)目前也有一处造价 38 亿美元、占地 298 英亩的综合开发区正在建设之中,开发区里有一座私人斥资建造的 NFL 场馆,届时将由洛杉矶公羊队(Los Angeles Rams)和近来刚迁到洛杉矶的电光队(Los Angeles Chargers)共同使用。

底特律去年夏天新开的小凯撒球场(Little Caesar’s Arena)造价 8.63 亿美元,可以容纳 19500 名观众,是活塞队(Pistons)和红翼队(Red Wings)的主场。这座体育场馆坐落在拥有 50 栋大楼、造价 12 亿美元的综合用途街区 District Detroit 内。

这些综合用途开发区的出现部分要归功于美国城市经济的复兴。人口普查资料显示,2010 年至 2016 年间,城市人口增长速度超过郊区,改变了 1950 年起这 60 年来的潮流。如今,美联储调查显示,城市而非郊区成为了美国经济增长最主要的动力。

“这叫一平方英里效应,”布鲁金斯学会(Brookings Institution)城市发展专家布鲁斯·凯兹(Bruce Katz)说,“市中心城区一块相对较小的区域就拥有巨大的价值。”

压制当地政府

多年来,球队的老板们一直在用球队的人气或受到认可的经济影响力压制政府官员。许多时候,如果政府拒绝在球队运营需要的道路和公共设施旁建设球队的新场馆,球队老板就会威胁政府要迁走球队。

2016 年布鲁金斯学会一项研究发现,2000 至 2014 年间美国人为 4 项主流专业运动(足球、棒球、篮球、曲棍球)建设或翻新的 45 家体育场馆花费了将近 280 亿美元。而且,这其中有 130 亿美元来自免税债券的公共拨款。

但是,此前失败的一系列项目,尤其是 1990 年代的项目表明,这些投资存在潜在风险。“这些交易之所以能成是因为大家认为,对这样一座独立设施加以巨大的公共财政补贴能够留住球队,刺激当地经济活动,”斯坦福大学经济学名誉教授罗杰·诺尔(Roger Noll)说,“经济灾难的出现让城市和居民明白:用几百万美元去补贴单独一座体育场馆是划不来的。”

这样的例子有很多,尤其是 NFL 场馆。1990 年代,圣路易斯市和县以及密苏里州为了吸引一支 NFL 球队,斥资 2.58 亿美元,在市中心建造了一座可以容纳 7 万名观众的穹顶体育馆。最终,圣路易斯成功吸引了公羊队。迁回洛杉矶前,1995 至 2015 年间公羊队一直在这座穹顶体育馆打球。目前,圣路易斯市、县以及密苏里州还背有 1.4 亿美元的债务。在 2021 年——债务偿还完毕以前——他们每年都要为这座空无一人的体育场馆支付几百万美元的保养费。

城市设计专家也发出了对旧模式的反对声。他们指出,向体育场馆投入大笔公共资金的做法,忽视了健全房地产开发需要考察的几乎每一个方面,比如房地产所在的位置。美国在郊区和城乡建设了一大批孤零零的体育场馆,在一年大部分时候,体育场馆周围大片的停车场地都空空如也。

特律去年夏天新开的小凯撒球场造价 8.63 亿美元,可以容纳 19500 名观众,是 NBA 活塞队和 NHL 红翼队的主场。图片版权:Paul Sancya/Associated Press

专家的这一描述正好可以概括底特律相对较短暂的郊区体育场馆建造经历。1975 年,NFL 雄狮队(Lions)从底特律考克镇占地 9 英亩、建馆已有 63 年的老虎体育场(Tigers Stadium)迁往了庞蒂克(Pontiac)造价 5570 万美元的银色穹顶体育馆(Silver Dome)。银色穹顶位于情况艰苦的奥克兰郡市中心附近,周围有超过 100 英亩的地面停车场。球队在这里一直呆到了 2002 年,随后返回了福特体育场(Ford Field)——这座体育场馆造价 5 亿美元,旁边是老虎棒球队位于底特律市中心伍德沃德大道(Woodward Avenue)的新主场:刚落成两年、造价 3 亿美元的卡莫利加球场(Comerica Park)。这两座体育场馆都有部分建造资金是来自纳税人交的税金。

去年,小凯撒球场在伍德沃德大道对面开张。1990 年代企业和市民领袖专注专业体育,为底特律复兴助力的战略开发愿景就此完成。在奥本山宫殿球场(The Palace of Auburn Hills)打了 29 个赛季的 NBA 活塞队将把这里作为球队的新主场。

奥本山宫殿球场落成于 1988 年,位于底特律市中心以北 33 英里繁荣兴旺的郊区,可容纳 2.2 万名观众。去年九月打完最后一场赛事后,这座球场的拆除也被提上了日程。109 英亩的球场用地(其中大部分都是地面停车场)将被用作高科技企业办公和研发园区。

向堪萨斯城看齐

如果说萨克拉门托可以向谁看齐的话,堪萨斯城的“电力和照明区”就是学习的榜样。这个项目耗资 10 亿美元,横跨 12 个街区,设有一座 15 万平方英尺的室内广场、超过 50 家餐厅和小酒馆,以及几百套市价公寓。整个休闲中心于 2007 年对外开放,离旁边的斯普林特中心体育馆(Sprint Center)不远。后者由政府出资建设,耗资 2.63 亿美元,共设有 1.85 万个坐席。虽然斯普林特中心并不是哪支职业球队的主场,但经常被用做美国大学篮球赛的比赛场地,包括美国大学体育协会(NCAA)男篮锦标赛的分区比赛都会在这儿打响。

“电力和照明区”休闲中心由科迪什公司(Cordish Companies)负责开发。公司首席执行官大卫·科迪什(David Cordish)参与了多项以体育场馆为中心的综合开发项目,是行业的领军人物。如今,休闲中心正式开业已有 10 年。堪萨斯市的政府官员称,它直接促使了 2016 年市中心一条总长 2.5 英里(约合 2 公里)、耗资 1.02 亿美元的有轨电车开通运营。此外,市内新增了成千上万套公寓开盘售卖,中心城区的人口从 8000 人激增到了 3 万人,堪萨斯市的税收收入也大幅上涨。

科迪什公司总部位于美国巴尔的摩。公司的首席执行官大卫·科迪什专注于在美国各地开发以体育场馆为中心的房地产综合项目。图片版权:Andrew Mangum for The New York Times

特洛伊·舒尔特(Troy Schulte)是堪萨斯市的市政执行官。他表示,他们原本认为休闲中心的项目会面临风险,但实际上它不仅让堪萨斯市面目一新,政府财政状况也有所改善。他说:“当年我是市政府的预算主管。那时候我还在怀疑,这个项目能不能回本。”

很快,原本空置的土地就人满为患。2006 年,税务公司 H & R Block 在这里落户,新的公司总部高达 17 层楼,总面积为 53.1 万平方英尺。

一年后,新球馆也正式开放,街对面占地 15 万平英尺的 KC Live! 娱乐广场同样开始投入运营。白天,许多白领会在人行道上散步;而每逢举办音乐会和体育比赛,成千上万名观众蜂拥而至,许多人都会先在开场前去休闲中心大快朵颐,在散场后还会继续参加派对。

一直有人批评舒尔特和其他政府官员的预期过于乐观。这些人认为,该项目带来的税收收入不足以支付债券利息。今年,这笔金额就达到了 1700 万美元,但该项目在地产、销售、利润和公共事业方面产生的税收仅为 600 万美元。

2015 年,时任市议会议员的丹·科夫兰(Dan Cofran)接受《堪萨斯市星报》(The Kansas City Star)采访时就说:“政府发行的这些债券根本没有缓冲余地,风险太大了。”科夫兰还表示,项目应该缩小规模、分期建设。

但舒尔特并不这么认为。他说,堪萨斯市原本试图征收特定的销售税,从而为该项目提供资金,但在全民公投中遭到了否决。由于中心城区一片萧条、经济增长乏力,堪萨斯市只得退而求其次,决定发行地方债券,并以特殊征税区的税收来还本付息。

以目前的计税基数而言,堪萨斯市的年税收收入达 80 亿美元,其中 20 亿美元来自中心城区的经济活动。而在“电力和照明区”休闲中心开张前,该市的年税收收入只有 50 亿美元,其中的 10 亿来自中心城区。现在,市中心共有 4 万个工作岗位,是 10 年前的两倍。

不过舒尔特也承认,尽管这片区域的税收连年增长,目前尚不清楚这笔资金是否足以偿还债券利息。他说:“从经济发展和经济复苏的角度来看,这 3 亿美元真的花在了刀刃上。”

在金州第一中心内,萨克拉门托国王队迎战菲尼克斯太阳队。在刚刚得以复苏的中心城区,这座球馆俨然成了经济基石。

让国王队留在萨克拉门托

2013 年,萨克拉门托市正准备改造中心城区。此前,时任 NBA 总裁的大卫·斯特恩(David Stern)已和拉纳戴夫有过接触,希望他能收购国王队。拉纳戴夫便与市长凯文·约翰逊(Kevin Johnson)会面,商讨相关事宜。

萨克拉门托市拥有 48 万人口,而且这一数字还在不断增长。它是周边 7 个县市的中心,整个地区的总人口达 240 万。可是许多年来,萨克拉门托一直在为国王队更换主场的事犯愁。“睡眠火车球馆”(Sleep Train Arena)设有 1.73 万个观众席位,是 NBA 联盟中最小的一座。从 1988 年起,国王队就一直把这里作为主场。

不少人都提议在“睡眠火车球馆”附近新修场馆,并建议政府通过征收消费税等措施为新项目提供资金。但这些议案均以失败告终,其中有两次都是因为遭到了多数人投票反对。随着球馆日益老化,国王队赢球的场次还不及输的多,当时的球队老板马鲁夫兄弟(Maloof)也盘算着要把球队转手他人。一支西雅图的财团表达了收购的意愿,因为在 2008 年,超音速队搬迁至了俄克拉荷马城,西雅图就此失去了自己的 NBA 球队。不过,萨克拉门托市的政府官员下定决心要把国王队留在本地。作为软件公司的创始人、硅谷的亿万富翁,拉纳戴夫自然成了政府竭力拉拢的对象。

此前,拉纳戴夫利用旗下 TIBCO 软件公司的成功当上了金州勇士队的副主席,同时也是球队的老板之一。这也是为什么他能入得斯特恩和市长约翰逊的法眼。要知道,约翰逊本人在 1990 年代也曾经入选过 NBA 全明星阵容。

据 2009 年马尔科姆·格拉德韦尔(Malcolm Gladwell)发表在《纽约客》上的一篇文章中描述,约翰逊对拉纳戴夫的早年经历赞不绝口。1973 年,才 16 岁的拉纳戴夫从印度移民来到美国,兜里只揣了 50 美元。他从麻省理工学院和哈佛大学毕业后,于 1985 年创立了一家公司,主营业务是让投资者和交易员实时收集并分析海量数据。

拉纳戴夫与约翰逊市长会晤时,两人一同参观了市中心一座萧条的购物中心,即后来国王队新主场所在的地块。当时,市长提出由政府出资 2.55 亿美元来开发这个 5.6 亿美元的项目(本质上是一笔长期贷款)。

最近一场国王队比赛结束后,球迷们相继离开金州第一中心。

拉纳戴夫将通过签订 35 年的租约、缴纳财产税,进而付清差额以及占到政府投资总额 65% 的资金。最终,萨克拉门托市政府会成为新球馆的股东,投资的总额将达到 8670 万美元。

和以往体育场馆建设项目不同,这个提议几乎背离了所有传统。通常,依赖政府投资的体育场馆项目均由纳税人承担一切或绝大部分费用,纳税人也不会获取返利。

那么,拉纳戴夫会接受提议吗?

没错,他最终买下了球队。他回忆说,那天在萨克拉门托市中心时,自己就在展望人行道上熙熙攘攘的景象。而在那座几乎空无一人、42 年前建造的购物中心里,他也在设想着建造一座广场,还要在周围配备先进的球馆、酒店、办公楼、餐厅和商铺。在这座渴望保住自己 NBA 球队的城市里,他看到了一线商机。

2013 年 5 月,拉纳戴夫作为主要投资人,以 5.34 亿美元买下了萨克拉门托国王队。这在当时是 NBA 联盟史上最高的收购价格(但在 2017 年 9 月,休斯顿火箭以 22 亿美元的天价刷新了这个记录)。通过收购国王队,并同意支付新球馆超过一半的建设费用,他希望这不仅是利用自己在科技、体育、信息、设计领域的知识取得球队的所有权,还能振兴他眼中这座重要的城市。

尽管国王队球迷对拉纳戴夫褒贬不一,新球馆本身仍激起了周边地区的开发热潮,带来了价值 10 亿美元的新建工程和改造项目。就在去年夏天,位于中心城区及市中心购物广场北面,在联合太平洋铁路公司(Union Pacific)244 英亩的铁路车场旧址上,又一个以体育为中心的综合房地产项目破土动工。一群当地的开发者将在这里建造一座设有 2 万坐席的一流室外橄榄球场。球场同样由私人投资建设,耗资将达 2.45 亿美元。

“4 年前我就说过,没有哪座城市会抢走我们的球队,”拉纳戴夫表示,“国王队永远是萨克拉门托的灵魂。”


翻译:熊猫译社 钱功毅 智竑

题图及文内图片(未标注)版权:Ryan Young for The New York Times

© 2018 THE NEW YORK TIMES

喜欢这篇文章?去 App 商店搜 好奇心日报 ,每天看点不一样的。