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商业

一个 Airbnb 效应:它的房源增多会引起房租和房价上涨 | 好奇心小数据

董芷菲2017-10-24 18:49:02

Airbnb 的短租房数量(listings)每上涨 10%,会带动租金 0.39% 的上涨和房屋售价 0.64%的上涨。

Airbnb 能给你短期居住带来更多的选择,但是围绕它的争议一直有不少。一些地方政府选择管控限制 Airbnb 的原因之一是它的房源的增加会给租房(尤其是长租)市场带来负担。最近一个研究为这个原因提供了支持。

国家经济研究局(National Bureau of Economic Research)的助理研究员 Kyle Barron 、 Edward Kung(加州大学洛杉矶分校经济学系的助理教授) 和 Davide Proserpio(南加州大学商学院的助理教授)研究发现 Airbnb 房源数量的上涨会带动房租和售房价格的上涨。

在 2012~2016 年间,他们监测了美国 100 个不同邮政编码的城市市区,发现 Airbnb 的短租房数量(listings)每上涨 10%,会带动租金 0.39% 的上涨和房屋售价 0.64%的上涨。

他们监测的区域在这四年间的实际情况是: Airbnb 房源平均增加了 6.5%,因而把房租价格拉高了 0.27%,房价提升了 0.49%。

这个比率乍一看很小,但是考虑到这些监测区域的年平均房租增长 2.2%,售价平均增长为 4.8%,可以看出 Airbnb 房源对房租房价产生了不小的影响。

虽然 Airbnb 房源在全部房屋数量中不算多,不过在他们监测的 100 个区域 Airbnb 房源的中间段(中位数),每 12~13 套可以供人长租空房中就有 1 套房子放在了 Airbnb 上短租。在一些 Airbnb 房源最密集的区域,长租空房和 Airbnb 短租房源甚至能达到 1:1。

值得注意的是,Barron、Kung 和 Proserpio 研究发现,在不同社区内,Airbnb 对房租和房价的影响大小不一。

他们的研究发现那些“专业房东”——专供 Airbnb 的租房(而自己不居住在房子内)对周边社区的影响比自己居住在房内,只是偶尔出差旅游时短租的房东,更可能引起房租和房价的上涨。也就是说那些整套整套专业(职业)房东,比那些业余偶尔出租的房东对市场的干扰更大。这大概是美国一些城市如旧金山限制 Airbnb 一年中出租天数上限和“商业化运营”的房东的原因。

他们的逻辑是 Airbnb 主要是通过抢占空房,减少了长租市场的供给,进而拉高了房价。在接受《华尔街日报》采访时,作者之一 Edward Kung 表达了担忧。他认为这会引起支付危机,2015 年有近 40%的美国人用收入的三分之一以上付房租或房贷。在过去 14 年间,这群美国人增加了 9%。

美国可供出租的空房越来越少。根据哈佛大学 Joint 房屋研究中心的数据,2016 年美国的空房率达到了 30 年以来的最低值——6.9%。 而纽约市租房指导委员会(The New York City Rent Guidelines Board)认为空房率在 5%以下会对租客造成困难和不便。

不过,关于 Airbnb 对房租房价影响是直接的还是间接的,人们意见不一。数据公司 Inside Airbnb 的创始人 Murray Cox 认为 Airbnb 对房价的影响是间接的。在一些受到欢迎声名渐起的区域,房东可能通过出租 Airbnb 房源套利。但是在房价高的区域比如纽约的 Soho 或 Chelsea,出租 Airbnb 不是那么好赚钱。

在此之前,也有其他的研究证明在波士顿纽约伦敦等城市,Airbnb 给长租市场造成了压力。这些都跟 Airbnb 官方的声音——“基本不会影响周边房屋价格”相反。 Airbnb 认为他们帮助那些有闲置房屋的居民创造了额外收入。

制图:冯秀霞

题图来自:Pixabay

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