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还记得 2008 年那场经济危机吗?房地产新玩家正在重蹈银行的覆辙

商业

还记得 2008 年那场经济危机吗?房地产新玩家正在重蹈银行的覆辙

Matthew Goldstein, Rachel Abrams and Ben Protess2016-07-08 14:51:34

一些充当房地产市场危机清道夫的私募股权公司,现在正在重蹈银行的覆辙,而其他私募股权公司则有意避开了穷忙一族。

本文只能在《好奇心日报》发布,即使我们允许了也不许转载*

2008 年,当房地产市场危机让美国经济处在灾难边缘时,数百万人失去了他们的家。银行系统让广大业主及其家庭失去了信心。

新的投资者很快补了上来——它们主要都是些私募股权公司,承诺会把事情做得更好。

但《纽约时报》发起的一次调查发现,一部分新的投资者正在重复银行在房地产市场危机中犯过的那些错误。它们很快就取消了业主赎回抵押的权利,而且弄丢了这些家庭的抵押贷款文件——这很像当年银行的所作所为。而这些做法中的很大一部分都是由联邦政府许可的,它把数万份打了折扣的抵押贷款卖给了私募股权公司,但对于它们如何对待艰难挣扎中的业主却几乎没有提什么要求。

私募股权公司在房地产市场中变得越来越重要,金融危机之后,美国金融界发生了若干具有深远影响的变化,这便是其中之一。归根结底,一套房产是大多数家庭所做的金额最大的单笔投资。

和银行相比,私募股权公司及其下属的抵押贷款公司面对的监管更少。而在 1930 年代的经济大萧条以来最严重的房地产市场危机发生后,它们负起了收拾残局的责任。

房地产业有十几家私募股权公司,《纽约时报》选择了其中规模最大的三家,评估了它们对业主以及租客的影响。

根据房屋登记数据、对贷款人的采访以及通过信息自由法案申请取得的文件记录,Lone Star Funds 已经竭力促使数千名业主取消了抵押赎回权(即所谓“止赎”)。在美国向政府和银行购买拖欠抵押贷款的机构中,Lone Star 属于最大的几家之一。

Nationstar Mortgage 曾超越了大型银行,成为美国第四大抵押贷款催缴方,但它却在不停地弄丢贷款文件,而且也没能发现其他文件中的疏漏。根据 2014 年一次检查中出具的机密监管记录,这些错误“让借款人处在了极大的服务风险和止赎滥用风险中”。

和银行不同的是,Nationstar 同时具有多种身份:它既是抵押贷款账单催缴方、被止赎的房子的拍卖方,也是借钱给新借款人的贷方。在扮演不同角色、在每一个步骤中收取费用的过程中,它面临着不同利益的冲突,止赎的过程原本成本高昂,但现在,它却能从中获利。

不管你走不走都得交钱:当 Nationstar 成为你的抵押贷款的催缴人时,无论你是继续住在房子里,还是被止赎并被赶出了屋子,它都能在每一个步骤中赚到钱。而从止赎中赚钱,则导致了潜在的利益冲突。

流程:

银行借钱给你买房。

住房贷款通常会被打包成名为“按揭证券”的债券卖给投资者。当你每个月还月供时,这些钱实际上输送给了买这些债券的投资者们。

投资者们一般会雇用像 Nationstar 这样的抵押贷款服务公司来催缴月供,以支付购买债券的费用。

Nationstar 会开始从新买家那里收缴月供,并继续收取自身的服务费。

如果你无力偿还按揭,可以申请调整贷款额,从而让月供变得可以承受。

如果 Nationstar 同意了贷款调整条款,它可能从政府那里获得奖励。如果 Nationstar 说了“不”,它就可以止赎你的房子,并强制你离开。

Nationstar 的贷款部也可以从给新买家借钱的过程中赚钱。

Nationstar 然后可以从通过其拍卖网站上把房子卖给新买家来赚取服务费。

制图:《纽约时报》

《纽约时报》发现,在房屋租赁市场上,其他大的私募股权公司在全美国范围内攫取并翻修被止赎的房屋时,基本上会避开那些最穷的居住区。这些公司中就包括了黑石公司(Blackstone),这家体量巨大的私募股权公司是美国最大的私人租赁房屋房东。

这种回避特定区域的决定,体现出的是政府在应对房地产市场危机中的不足。政府没有大幅调整房地产政策,而是基本上把这些问题转手给了另外一批公司。

诺米·布朗(Normie Brown)和丈夫德里克(Derrick)已经输了两次——一次输给了贷款给他们的银行,另一次输给了私募股权公司。这对来自德州的夫妇说,一开始他们被美国银行错误地止赎后,银行付给他们 5 万美元,作为政府对可疑按揭滥用给予的部分赔偿。布朗夫妇用这笔钱到法院去为他们的房子打了场官司。

但他们却无法阻止新来的账单催缴人——Nationstar——拍卖他们的家。

布朗先生说:“我觉得我只要让他们看看他们哪里做错了,然后法律就会主持公道的。但事实并非如此。”

法院还没有对此案做出判决,但这已经不重要了:他们已经失去了自己的房子。布朗夫妇打那之后就分居了,曾在海湾战争中获得过勋章的老兵布朗先生说,他曾在有家可归和无家可归的状态中进进出出。

Nationstar 拒绝评论布朗一家的案子,但称它在避免止赎方面比银行做得更好。Nationstar 的首席执行官杰伊·布雷(Jay Bray)在一次采访中说,“止赎一直、一直是我们在万不得已时才会采取的最终手段。”

联邦监管机构曾对错误止赎的行为进行过打击,在房地产市场危机发生之后,大型银行和贷款机构撤出了房地产市场,此后,私募股权公司开始大笔注资这一领域。这一转变,让私募股权公司花了数百亿美元,从银行和政府那里买下了大量房屋和有问题的抵押贷款。

对于擅长在谈判中收购企业的私募股权公司来说,房地产市场只是它们针对落难资产的又一笔投资。这些公司和银行不同,它们进行交易时用到的资本来自养老基金以及其他巨型机构投资者。

私募股权公司针对房地产的投资潮,已经对美国经济产生了积极影响。

这些公司取代了表现差劲的银行,帮助稳定了美国的房地产市场,而且它们是通过明智的商业决策决定了资金的走向,从而实现了这些目标。反过来,这也为投资者带来了回报——这就是私有企业的生存方式。

但大多数这些投资都没有给相对困难的社区带来好处。根据《社区再投资法》(Community Reinvestment Act),银行应该帮助满足自己服务区域内低收入社区的信贷需求。私募股权公司则没有此类义务。

这部法案的主旨在于,银行应当遵循一种隐含的社会契约:为了回报政府给予的贷款以及其他支持,银行应当满足社区的需要。与银行不同的是,私募股权公司并没有从政府那里借钱,它只对它的投资人负责。它们的投资者包括美国一些规模最大的养老金计划,而参与这些计划的教师、警官等人员可能会支持对此类低收入区域加以改善。

美国佛罗里达州拉斯金,该地在 2008 年房贷危机中损失惨重,之后便吸引了私募股权投资者。图片版权:Jason Henry/《纽约时报》

结果《纽约时报》发现,私募股权公司开始注重在中等收入地区(如佛罗里达州坦帕市郊区)购买较新的房屋。私募股权公司会在很大程度上回避更为都市化的社区中的老房子,因为它们的投资回报率相对较低。

佐治亚州设计技术大学城市与区域规划领域的教授丹·埃莫格鲁克(Dan Immergluck)就金融危机对住房的影响进行了研究,他认为“这些公司一直错过了一个机会,他们追求高端市场,却忽略了市场的另一端”。

政府官员也表示了担忧,他们认为,与银行相比,私募股权公司创立的抵押贷款公司面临的监管不足。监管机构会对银行的财务健康进行审核,但私募股权公司却不会经受任何测试。

发行政府担保抵押贷款债券的吉利美公司(Ginnie Mae)希望国会授予它更大的权力,对非银行抵押贷款公司进行监管,并向它提供资金以进行“压力测试”。该协会担心当一家公司出现破产时,上百万消费者将遭受困难。

“对我们而言,这在一定程度上就像阿喀琉斯之踵(指某人或某事物的最大或者唯一弱点-译注),”吉利美的主席泰德·托泽(Ted Tozer)说道。

在一份机密债券文件中,Lone Star 用大量高深的法律术语向投资者解释了其从不良贷款中获利的途径。如果“贷款调整的净现值高于止赎、贷款销售、或卖空的净现值”,Lone Star 负责抵押贷款的子公司就将降低借款方的月供。

解读一下就是:如果止赎是收益最高的选择,Lone Star 将很有可能做出这一选择。

但联邦官员希望现实不是如此。

2012 年,美国仍然身陷数十年来最严重的金融危机之中,止赎的牌子挂遍全美国,使超过 350 万座房屋笼罩在阴影之下。在一些社区,被弃贷的房屋数量要超过有人居住的房屋数量;银行坏账对政府的压力也越来越大,因为政府为其提供了破产担保。

美国政府急于减少自身损失,因此决定加大向投资者销售不良抵押贷款的力度,其售出的不良抵押贷款总数超过了 10 万笔,是此类销售规模最大的一次。Lone Star 等私募股权公司看到抵押贷款市场有利可图,所以被抵押贷款销售所吸引了过来。

住房管理部门认为私募股权公司将带来转机:一方面,此类公司的投资者都是少数财力雄厚的人士,可以解决数十亿元的不良贷款;另一方面,相较于银行,私募股权公司可以实行更加灵活的政策让美国人保有自己的房屋,因为它们是以极大的折扣买下这些抵押贷款的。

但 Lone Star 不但没有展示出更大的灵活性,反而像之前的银行一样,常常对调整抵押贷款实行十分严格的态度。根据数十起法庭审理记录、以及对贷款方和住房律师的采访,Lone Star 公司有时会迅速止赎、收回房屋,再把它们卖掉。

在一份声明中,Lone Star 负责抵押贷款服务的子公司 Caliber Home Loans 称,“对于借款人而言,为贷款人调整不良贷款几乎经常是最赚钱的方式,所以本公司有动力来实现这一结果”。但根据 RealtyTrac 为《纽约时报》所进行的贷款申请分析,在于 2014 年从住房与城市发展部拍得的 1.7 万笔抵押贷款中,Lone Star 和其子公司 Caliber 已经取消了其中 14% 的抵押贷款的抵押品赎回权;而且 Caliber 目前正打算止赎另外至少 3200 笔抵押贷款。

一些批评的声音认为,政府应该承担一部分责任,因为它没有明确要求私人买家对大部分贷款进行调整。这些声音指出,当时政府看重的是将抵押贷款售出、保护纳税人免受损失,而不是去保护房屋业主。

“我明白住房与城市发展部是为了收回资金,”来自马萨诸塞州的民主党众议员迈克尔·卡普阿诺(Michael E. Capuano)说道,但他认为,“对冲基金和私募股权公司心中只关心一件事情,那就是不要亏钱”。

卡普阿诺等数十位立法人员一直致力于推动贷款拍卖制度的变革,如增加社区群体和非营利组织的参与度。由于政府大批捆绑销售贷款,社区群体和非营利组织常常无法承担竞标的成本。

美国住房与城市发展部的发言人在五月公开承认了这一问题,他称该部门正在起草管理条例,强制投资公司对借款人实行更加通融的政策。

Caliber 公司在辩解中指出,在其从住房与城市发展部购买的 1.7 万份抵押贷款中,71% 的贷款都在之前就已经启动了冗长的止赎流程;而且在止赎实施之时,有超过一半的房屋都是空置的。Caliber 公司称其目标是“尽可能避免止赎”,并强调在从住房与城市发展部所购买的贷款中,它已经为大约 4200 位房屋所有者实现了这一目标。

调整抵押贷款并不总是能为贷款者省钱。

杨克斯市 51 岁的迈克尔·雷戈(Michael Rego)在申请个人破产之后,摩根大通将其不良贷款卖给了 Lone Star,而迈克尔也把希望寄托在了贷款调整上。去年十月份,迈克尔收到了 Lone Star 子公司 Caliber 的来信,信的开头写道:“恭喜,您已被许可采用试用期计划”。

但看到当所提议的调整方案实际上每个月要多支出 500 美元时,迈克尔的希望破灭了;更加火上浇油的是,迈克尔在两月之后丢掉了在花旗集团营销顾问的工作。

“我也不想离开我的房子,”在这套三居室里待了将近 20 年的迈克尔说道。“但我没有办法,没有办法啊”。

在大多数情况下,Caliber 和 Lone Star 公司会选择不参与政府鼓励贷款调整的项目;目前因遵循联邦“租房可偿付调整计划”进行贷款调整,Caliber 已经获得了美国财政部 330 万美元的资金。

白原市的两起个人破产案例说明了 Caliber 公司的不情愿;在两起案例中,业主对 Caliber 公司不调整他们贷款的举动提出了质疑,他们认为,银行出售抵押贷款的条款要求 Caliber 公司考虑政府项目,以帮助苦苦挣扎的借款人。

相较之下,大部分银行都更加充分地参与了政府调整计划;Nationstar 公司也是如此,并已经收到了 158 万美元的资金。

Lone Star 背后的老板是亿万富翁约翰·格雷肯(John Grayken),他将原来 1000 多名员工的 Caliber 打造成了美国成长最快的借贷公司之一。Lone Star 的经营一直很成功,20 多年来,它平均每年能为投资者带来 20% 的净回报。

Lone Star 刚刚完成了一起次级贷证券化,这是美国金融危机后规模最大的几起次级贷证券化之一。该公司在 6 月份宣布了 1.61 亿美元的债券交易,由 Caliber 承销的抵押贷款支持,其中包括了许多已经申请破产、或已经被止赎的人的贷款。

根据最近对房地产顾问和律师进行的问卷调查,在与借款方交易相关的大部分指标上,Caliber 公司在 11 家抵押贷款服务商中排名最次,这也进一步引发了争议。纽约州总检察长埃里克·施耐德曼去年秋天调查了 Caliber 公司对不良贷款的处理方式,最近这一调查进一步扩展,增加了对 Lone Star 公司抵押贷款证券化的审查,其中就包括了其不良贷款业务。

纽约州金融管理局也正在审查 Caliber 公司的一些操作。

“这些公司打着帮扶购房者的旗号,但我们却很难知道这是不是真的”,左倾组织美国进步中心(Center for American Progress)住房政策主任萨拉·埃德尔曼(Sarah Edelman)说道。

新玩家,老问题

深入视察了 Nationstar 位于美国达拉斯(Dallas)市郊的总部后,政府监管人员有了一个惊人的发现——接着,他们又有了第二个、第三个惊人的发现。

《纽约时报》查阅了一些机密文件后发现,监管人员在 2014 年对 Nationstar 进行常规检查时,在客户贷款文件中发现了一些“不准确的信息”。近来成为一家大型抵押贷款收账企业的 Nationstar,“在进入止赎程序之前”往往不能发现这些错误。这些机密文件指出,其中一些错误“会让消费者面临抵押贷款偿债和止赎权滥用的巨大风险”。

监管人员认为,这其中的责任在于 Nationstar 技术能力不足,而且在迅速扩张成为全美第四大贷款收账企业的同时,公司未能雇佣足够训练有素的员工。2010 年,Nationstar 在贷款收账企业中排名第 18。

这场由超过 15 个州和联邦政府消费者金融保护局联合举办的检查显示,私募基金在贷款市场上扮演的新角色存在缺陷与不足。Fortress Investment Group 控股的 Nationstar 公司正在重复犯下一些银行业已经犯过的错误。

新规定促使银行缩小了抵押贷款偿还业务的规模,而私募基金旗下的公司则在不断狂热地扩大这类业务,抢购贷款收账权。随着抵押贷款服务业务成为各大银行的一项责任义务,因为被控使用非法止赎文件和不公正拒绝贷款变更申请,仅美国银行(Bank of America)一家银行就在与联邦政府的和解中支付了数十亿美元。私募基金看到了其中的机会。自 2012 年至今,Nationstar 已经购买了超过 4500 亿美元的贷款收账权,其中大部分贷款都来自于美国银行。

这些此前未曾公开过的文件详细描述了政府监管人员 2014 年针对 Nationstar 进行的检查,展示了 Nationstar 扩张的故事以及其扩张之后随之而来的问题。其中一条监管人员的备注写道:“Nationstar Mortgage 追求的是一种爆炸性盲目增长策略,公司并未采取适当的经营控制手段。”

政府当局目前正在根据 2014 年的这场检查,对 Nationstar 进行调查。今年,Nationstar 可能会遭到执法起诉。

Nationstar 首席执行官杰伊·布雷(Jay Bray)承认道:“坦白说,此前我们在 2014 年的检查中确实做得不够好。”但是他说,自那次检查以后,“我们对于我们在改善客户体验方面所做的工作非常自豪”。他说,公司已经在技术方面进行了投资,并且增加了员工数量。

布雷说:“我们犯过错误吗?犯过。但那是不是系统性的问题?我认为不是。”他把这些问题归为了公司成长发展期间的阵痛。

他说:“说真的,放马后炮是很容易的。”

为 Nationstar 提供资金支持的私募基金公司 Fortress 的创始人韦斯利·伊顿斯(Wesley Edens)坚称,Nationstar 的表现一直以来都比其所取代的银行更好。自 Nationstar 买下银行一些最麻烦的资产以来,它的不良贷款率下降了 50%——不过,不良贷款率的下降恰巧碰上房地产业的整体复苏。

伊顿斯在一场采访中说:“这些贷款从美国银行手中转移到了 Nationstar 手中,真是谢天谢地,许多贷款人的情况都有所好转。”

(美国银行一位发言人表示,Nationstar 是“这一行的佼佼者,自危机开始以来,Nationstar 为超过 210 万名顾客提供了解决方案,避免抵押贷款进入止赎程序”。)

伊顿斯注意到,房利美(Fannie Mae)在评价各公司防止债款拖欠能力时,为 Nationstar 评定的等级高于其他同类公司。他鼓励《纽约时报》联系联邦政府当局,核实这些改善表现。联邦政府当局拒绝对此置评。

Nationstar 指出,过去四年里,公司共批准了 172000 多项贷款调整申请,平均每月为房屋业主节省了 380 美元。所有抵押贷款服务机构对于政府贷款调整项目的拒绝率高达 69%,而 Nationstar 表现得更加大方,公司拒绝贷款人申请的几率为 54%。

近来 Nationstar 还宣布,公司计划将其抵押贷款业务命名为“库珀先生”(Mr. Cooper),展现出了一副对消费者更加友好的面貌。

据一份已发表的报告显示,虽然 Nationstar 的表现已经有所改善,但是去年,公司曾多次“错误终止了”贷款人的政府贷款调整项目。《2008 银行救助法案》特别监察长、抵押贷款变更报告作者克里斯蒂·罗梅罗(Christy Romero)表示:“好几个季度里,Nationstar 一直在错误地把贷款人剔除出这一项目,这真的让人很担心。”

20 年来,美国亚利桑那州凤凰城米勒德·盖恩斯(Millard Gaines)和阿德里亚·盖恩斯(Adria Gaines)夫妇的贷款共被转手了四次,他们很难对他们的贷款进行调整。

最近一次在家接受采访时,盖恩斯一边走向厨房的冰箱、拿出一包烟,一边讲起了这些年来他是怎样先与美国银行、再接着与 Nationstar 联系,要求对他们的贷款进行调整的。2014 年,他的妻子与 Nationstar 的“止赎预防专家”互通了邮件,对方建议她申请贷款调整。

几个月过去了,情况毫无变化,随后盖恩斯夫人寄出了一封信,详细叙述了让他们的财务状况陷入糟糕境地的种种不幸,比如此前,她丈夫曾被告知患上了急性肾功能衰竭。

大约六个月后,Nationstar 完成了盖恩斯夫妇的贷款调整。然而,尽管贷款利率从 5.3% 下调到了 3.2%,但当时已经太晚了——几个月前,盖恩斯夫妇申请了第二次破产。

利益冲突出现

谢里·塞利尼(Sheri Cellini)的五口之家很喜欢他们位于俄勒冈州阿什兰的牧场式住宅。他们已经在大山山麓间这个小城镇上的这间屋子里住了六年,直到一项止赎程序把他们变成了要去租房住的人。

“孩子们老想开车过去看看,”塞利尼提到家里的这栋旧宅时说,“这事儿挺让人难受的。”

塞利尼家这间旧宅近期的历史反映了私募基金全新的支配地位。2013 年,他们的房屋被止赎,那之后,塞利尼一家人在一家又一家贷款公司间来回奔走,徒劳地想要降低月供。

谢里·塞利尼(右)和她的孩子在他们位于俄勒冈州阿什兰的出租房中。图片来源:Ruth Fremson / 《纽约时报》

负责审查他们房屋止赎权的是 Nationstar 公司。另一家人通过 Homesearch 在线拍卖平台拍下了塞利尼家的房子。接着,那一家人通过一家名为 Greenlight Loans 的公司获得了贷款。

这三家公司的名字以及所扮演的角色各不相同,但实际上,它们都是同一家公司。Homesearch 和 Greenlight 都是 Nationstar 旗下的公司。

从这一连串交易中可以看出,Nationstar 可以控制抵押贷款过程中的几乎每一个阶段。在一路赚取费用的同时,公司也造成了潜在的利益冲突。Nationstar 会收取贷款,如果有人不还款,他们就可以取消房屋的抵押赎回权。Nationstar 通过 Homesearch 拍卖这些房屋,赚取费用。Homesearch(也就是现在网络上的 Xome.com)上的广告则会引导参加竞拍的人前往 Greenlight 公司。

接着,Nationstar 就可以继续收取新的贷款了——至此,公司也就成功将这一整个过程成功变成了一个循环。

谢恩·亨特(Shane Hunter)是通过 Homesearch 网站竞拍得到切利尼家这所房子的,他从 Greenlight 公司拿到了房屋抵押贷款,尽管他一直比较倾向于从另一家公司贷款。通过在自己的拍卖网站出售这所房子,Nationstar 可以赚到 5% 的“买方溢价”,这相当于在贷款中又加入了额外的 10450 美元。

谢恩·亨特、凯利·麦考伊和两个孩子在阿什兰的家中,这所房子曾经归切利尼一家所有。图片版权:Ruth Fremson/《纽约时报》

作为抵押贷款的票据收款人,Nationstar 的利益主要和借款人相关,因为止赎要比调整并延续贷款服务付出更大的成本。不过由于 Nationstar 可以通过在它的拍卖网站上出售房屋来赚取费用,同时又为中标者办理新的抵押贷款,这项附加业务可能会对公司通过借款人保有房屋来获得的利益造成一定影响。

Nationstar 公司 CEO 布雷表示,他们一直更愿意帮助客户保有自己的房产。他给出一个数据,表明处理止赎中的贷款所花费的成本要比平时多出 10 倍,所以他说:“我们不会通过止赎来赚钱,我们讨厌止赎这件事。”

为了避免可能出现的争端,Nationstar 表示,公司的服务员工和拍卖人员是分隔开的,拍卖人员在另一幢楼里工作,并且使用另外的邮件系统。

拍卖网站让 Nationstar 公司得以壮大。从 2013 年到 2015 年间,公司在拍卖平台及其它服务方面的收入增长了三倍有余。这与银行的情况形成了鲜明的对比,一般银行都不会拥有这种类型的网站。

在采访中有几位借款人表示,即使他们已经通过现实中的房地产经济人找到了买主,Nationstar 还是会要求他们把自己的房产挂到 Homesearch 网站上。虽然 Nationstar 认为 Homesearch 可以帮人确认好外部报价,但房主和他们的代理人却常常会抱怨这种方式拖慢了房屋出售过程。

康涅狄格州首席检察官乔治·杰普森(George Jepsen)在一份声明中表示:“任何要求只使用某个特定拍卖网站的做法,特别是当这个网站与贷款服务商有所关联的时候,都会引发人们的严正关切。”

他是调查 Nationstar 公司拍卖业务的几位州检察长之一,对该公司是否给消费者带来不必要的额外花费提出了质疑。据一份通过公共档案请求公开的文件显示,纽约金融服务部门也正针对拍卖过程及其带来的潜在问题展开自己的调查行动。

先是起诉银行、随后起诉了 Nationstar 公司的田纳西州的布朗夫妇就是例证,他们的案例说明了 Nationstar 在通过拍卖网站出售房屋时所展现出的强势。

布朗夫妇在起诉中认为自己遭受到了不正当的止赎,并最终赢得了针对 Nationstar 公司的临时限制令。不过 Nationstar 还是继续把他们的房子挂在了 Auction.com 网站上出售——这是一个会和 Nationstar 分摊收取到的费用的外部平台。

2013 年 9 月 26 日,限制令到期的一个多星期前,Nationstar 通过 Auction.com 拍卖掉了这所房子。随后,Nationstar 把案件从州法院移交到了联邦法院,并在新法官开始进行裁定之前完成了交易。房子卖掉之后,布朗家的官司也打输了,布朗太太说:“这是我们的第一所房子,我根本不想放弃它。”

被遗忘的穷忙族

在游客眼中,佛罗里达州坦帕市南部的小镇拉斯金看起来就像是千篇一律的某个郊区。

但对私募股权公司来说,它却有利可图。最大私募股权公司之一的黑石公司在这里拥有 125 套房产,全部用于出租业务。

金融危机对拉斯金的打击很大,根据 RealtyTrac 的调查显示,有将近 800 个被止赎的家庭失去了自己了房子。不过这个小镇如今正在迅速恢复活力。亚马逊在这里开设了一个大型仓库以及配送设施,并将为拉斯金提供 2000 个工作岗位。

在计算出房价下滑只是暂时情况的前提下,私募股权公司在全美给很多像拉斯金这样的地区带来了风暴。拉斯金的长期经济前景还是比较不错的,而且这里很多房屋相对要新一些,维护起来也会更便宜。

过去的四年时间里,黑石公司在买进和修葺房屋上一共花费了 90 亿美元,买的主要都是被止赎的房子——如此大手笔地投资在房产上,黑石公司其实是把宝押在了从住房危机中崛起的赢家群体上。

他们押对了。现在他们在 14 个房产市场里共计拥有约 5 万套房产,最近有报告显示,持有其 Invitation Homes 租赁子公司的基金已经为投资者带来了 23% 的年度收益率。

更宏观地说,私募股权公司在房产方面的投资其实有助于全国范围内的房价回稳。奥巴马政府支持私人资本对止赎房屋的投资,后来成为财政部长的蒂莫西·盖特纳(Timothy F. Geithner)在 2011 年评论说,这将会“有利于社区和房价稳定”。

不过这也是需要付出代价的。黑石公司基本上避开了大部分房屋老旧的城市社区,因为那意味着更高昂的维护费用。

拉斯金,黑石公司拥有的一处房屋,这是一家私募股权巨头,也是美国最大的房屋租赁公司。图片版权:Jason Henry/《纽约时报》

在拉斯金,露塔尼娅·加勒特(LuTanya Garrett)每月支付 1395 美元从黑石公司租了一套四居室,她表示,因为租金太贵,自己正在寻找别的房子。加勒特太太今年 47 岁,是三个孩子的母亲,她说:“我觉得房租要是再这么交下去的话,倒不如自己买个房子了。”

在全美范围内,Invitation Homes 的房屋每月平均租金是 1605 美元。从房地产搜索引擎 Trulia 提供的结果来看,拉斯金的平均租金则是 1452 美元每月。

黑石公司表示,他们 72% 的房屋月租金都维持在联邦针对其所在市场给出的支付能力指导范围以内。

这些机构投资人已经在美国总共买进了超过 20 万套房屋,但他们指出,自己用来出租的房屋其实在全国多达 1500 万套的租赁房屋中只占一小部分而已。大多数租赁房屋还是掌握在小投资者手中。

黑石公司出租的房屋里约有 3% 用来租给享有联邦住房补贴(被称为第 8 类凭证)的低收入者。这个比例普遍低于其它的大型私募股权公司。

黑石公司曾表示,他们欢迎第 8 类凭证持有者,只要联邦的住房补贴足够支付房租就行。Invitation Homes 的发言人克莱尔·帕克(Claire Parker)称:“我们为工薪家庭提供了优质的住房选择,这正是我们的自豪之处。”

黑石需要争取的是处于市场中层的租房者,以便给期待极大的养老基金投资者提供足够的回报。这就导致私募股权公司更多地集中在了郊区社区里,因为这些地方的第 8 类凭证持有者相对较少。

住房拥护者认为,出租房屋的大型私募股权公司应该为他们业务所在的社区做出更多贡献。社区发展中心(Center for Community Progress)是帮助社区处理空置和废弃房屋的非赢利性机构,其高级研究员艾伦·马拉赫(Alan Mallach)表示说:“城市地区受到了很大冲击,一直没怎么好转。这些公司进入的是那些肯定会恢复活力的房产市场。”

不过也有例外情况。加利福尼亚州纽波特比奇市的 Patriarch Properties 是一家小型私募股权公司,他们的业务主要集中在俄亥俄州哥伦布市南区,那里有很多废置建筑散布在街道两旁,其中有些还被非法占屋者和吸毒者占据。

哥伦布市基本上已经从金融危机的打击中恢复了。现在这里失业率比较低,而且还是 Nationwide Insurance 和 Huntington Bancshares 等公司的驻地。

Patriarch 在尚未复兴的南区买入了 260 套废弃房屋,并使用投资者资本加上来自非赢利机构的低息贷款恢复了这些房屋的性能。重新修建好之后,他们打算把这些房屋以每月 500 到 900 美元的价格出租给当地居民,他们很多都是第 8 类凭证持有者。

Patriarch 创始人、32 岁的伊桑·特米安卡(Ethan Temianka)表示:“我们打算拉动整个地区。”

但问题是,Patriarch 是否能够获得对投资者承诺过的高回报。

此前就已经致力于修复哥伦布市房屋的非赢利性团体“社区发展为全民”(Community Development for All People)的领导者约翰·埃德加牧师表示说:“他们的及时出现预示了南区的复兴,但从长远来看,我不确定他们这种经营模式是否拥有足够的生存能力。”

翻译 熊猫译社 葛仲君 黄超 钱功毅 乔木

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