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租房的消费升级,这些公司拿出来的不再是地段和房价

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租房的消费升级,这些公司拿出来的不再是地段和房价

周韶宏 2016-04-19 16:02:21

“愿意付费”的租客们正在形成一股新的力量,让租房和与之相关的生意变得更规范和成熟起来。

因为工作来到北上广深的年轻人大多会有这样的感受:租房子实在是太难了。

这基本上是一个不断妥协的过程。找到一间地段方便、环境整洁、价格合适的住所,是最理想的目标。但即便看上十间房,你也未必能同时碰到都满意的时候。

丁丁租房发布的《2015 北京租房生活报告》显示,北京市有 700 万人住在租来的房间,这占到常住人口总量的三分之一,相当于整个香港的人口规模。

打开百度地图,仅北京一市就有近两千家房屋中介门店帮这个庞大的人群找房子,接近麦当劳在整个中国的门店数量。

除此之外,还有 58 同城、赶集网这样的分类信息网站,甚至豆瓣。2010 年成立的豆瓣小组“北京租房(非中介)”现在有 7 万组员,每天产生评论的活跃帖子超过 300 条。组员们用【急求】、【急租】、【求房源】这样的标签交换着出租信息。

为了分析租房性价比,知乎用户“石乐天”抓取了网上 9000 条租房信息,做了一系列房价热力图,展示了小区位置、密度和价格的关系。这张图在题为“北京哪里租房的居住性价比高”的回答里拿到了 1300 多个赞。

石乐天统计出的北京租房价格热力图。图片来自知乎

这些都没有让找房子成为一个轻松的活。

和大多数刚毕业来到北京的年轻人一样,王轩今年 2 月刚开始找房子的时候也想在不高的收入和不低的房价中做出平衡。在自己上网搜索并花了两天时间看了近十间房之后,他觉得这个过程实在是“辛苦又麻烦”。

最后他的选择是北京四环外的一间自如友家,三居室中的次卧,月租金超过 2760 元。这占到了他税后收入的三分之一,同地段同等面积的个人房源会便宜 300-500 元左右。

“是有点贵了,但他们(自如)和在豆瓣上找的很不一样,房间都比较干净,这点我比较看中。”

劝人花更多钱更快租到满意的房子,是自如友家要做的生意。

“整个中国处在很快的消费升级的时代,租客对品质、服务各方面的要求会更高。”自如 CEO 熊林对《好奇心日报》说。

自如隶属于北京最大的房产中介公司链家地产,从 2011 年开始启动。把房源收来之后,自如友家对每间房屋进行装修改造,目前在北京已经改造了 20 万间房。

自如友家将房间做装修改造,之后出租。图片来自自如网

跟上改变的还有京东。两年前,京东白条开始贷款给年轻人解决押一付三的问题,让房租实现了月付。

围绕租房生意的新模式还有不少,比如把整栋房子包下来做单身公寓的 You+ 公寓、蛋壳公寓,也有单纯的互联网服务,比如打着“真房源”旗号的丁丁租房。

和租房相关的公司们,正在改变着我们对房产中介的印象,他们的工作不再只是解决信息不对称,而是提供服务的那一方。他们想解决租房子里的麻烦事,同时让你付更多的钱。

为了住得更好,你需要多花些钱

如果住在自如友家,需要多花多少钱?我们用王轩的例子算了笔账。

按照自如的规则,王轩除了要付房租,还要多交一笔叫做“服务费”的费用,占到租房总价的 10%,也就是每月 276 元。

而他获得的服务包括:双周一次的免费保洁、维修和网络,每个租客会被分配一个“服务管家”。

王轩在自如的应用上完成了签约后,用了京东白条把原本需要“押一付三”的房租分期贷款。这是自如和京东从 2015 年开始的合作,京东给租客付满一年的房费和服务费,租客按月还款,相当于房租“月付”。

按照京东白条官网上的计算方法,王轩通过白条一次付清 12 个月的房租,每个月要加付的利息是 99 元,比一般的信用卡分期低一半左右。到这里,除了房租,租客要多给的钱有 375 元。我们按照自如比周边个人房东报价贵 200 元算,王轩多付的钱是 575 元。

高价背后,产生了哪些服务?

自如友家的工作人员被称为“管家”。这个近 4000 人的团队分别负责收房、装修和服务。

收房管家寻找想要出手的房东,和房东签下 3-5 年的合同,之后拥有这间房子的改造权。这是整个流程里最难的工作,一位自如友家的管家告诉《好奇心日报》,每谈下一套房屋的提成是 1000 元。

谈妥之后,自如就开始向房东支付租金,负责配置的团队按照标准化流程,联系材料和工人的供应商,花费 7-20 天的时间把房屋改造成装修格调和家具、电器配置统一的公寓。按照自如给房东的公开报价,装修一套毛坯三居室,再加上配置齐家电,自如需要花费 73000 元左右。

自如公布的 3.0 房屋装配成本,以一套三居室毛坯房为例。算上装修 45000 元,一共 73000 元。图片来自自如管家公众号

验收的管家检验完每一项装配,并且做一轮“开荒清洁”,这套房子就按照单间上线自如的应用和网站待租了。

最后,自如的出房管家带领寻租的顾客上门看房、签约、交割。在这个需求旺盛的市场,出租反倒是最容易的工作。一位管家告诉《好奇心日报》,每租出一间房,管家提成只有 100 元,是收房的 1/10。

租客入住后,“服务管家”的团队开始了工作,并且持续到租客搬出这里。他们也负责解约时的验房。

和服务相关的工作包含大量细节,这就是“服务管家”的工作,他们的角色就好像你住酒店时,碰到水管损坏、电器失灵等问题时接听电话的前台,是一个问题的中转方。接到电话之后,自如的工作人员一般不会自己上门,而是安排给相应的维修公司上门处理。

到这里,自如已经不仅仅是家房产中介了,而是一个资产管理+租房服务的角色。“你住进公寓的那天,才是服务的开始。”CEO 熊林说,他们把自己定义成一家“提供高品质租房服务的互联网公司”。

也有租下一整幢楼谈社交的公寓

自如友家 20 万间房源分布在北京、上海和深圳的各个小区。给管理带来更多的麻烦。如果把这些房子都集中起来呢?

自如友家的进阶版本是 2012 年开始运营的“自如寓”,这些房子不是分散在各个居民楼里的零散房间,而是被改造的独栋厂房。

它们经过和以上类似的流程之后上架出租,一栋楼可以同时容纳 100 多个配置齐全的单间。不同的是,自如寓的住户会更为集中,自如希望建立一个“线下社区”的概念。

让这种公寓走进更多人视野的是雷军。

2014 年,雷军投资了 1 亿元给 You+ 青年公寓。You+ 的卖点是公共空间和“紧密的社区氛围” ,让年轻人之间“更好地交流”。

模仿这个生意的创业公司也越来越多,在 IT 桔子上搜索“公寓”,跳出来的公司就有 175 家。

位于深圳西丽大学城的 You+ 公寓。图片来自 You+ 官网
You+ 公寓的公共区域。图片来自 You+ 官网

在深圳一家互联网公司工作的李妍今年 1 月租下的一间自己感觉只有十多平米的 You+ 公寓,月租超过 2500 元,而周边的“农民房”,面积是 5-6 倍的一室一厅只要 1000 多元。但她对自己的选择非常满意,说房间“干净整洁,价格高可以接受。”

但在我们采访到的数位不同青年公寓的租户里,多数的评论不太正面。

在自如寓用户杨毅看来,自己住在北京化工地铁站附近的这间房,位置有些太偏远。更加让他不能忍的是,因为是厂房改造,房间的朝向和户型都有问题。架在半空的床也很不舒服,“像火车卧铺一样”。

位于北京欢乐谷的自如寓,其中 37.5 平方米户型中,床固定在半空的。图片来自自如寓

地理位置是个硬伤。想租到一整幢居民楼进行改造几乎不可能,总会有人抬高租金。这些公司最终都在远离市中心的地区找到一栋完整闲置待租的楼房,往往是厂房。

杨毅住了三个月的自如寓就退租了,搬去了附近的一座大型小区。他的理由在于,自己这间 3500 元、30 多平米的小屋并不划算,服务也不值这个钱。

“所谓的服务费很不合理,清洁、班车和网络对我来说很鸡肋,比如网速特别特别慢。”张毅说。

对租客来说,多花的租金理应意味着完整和高效的服务,但对自如来说,这意味着一笔巨大的管理成本。

租房体验升级了,但管理的成本也更大了

自如已经不再将自如寓作为近期的重点业务。2013 年,北京有 4 栋自如寓。3 年之后,只增加了两栋。其它同类的青年公寓也都没有快速扩张。

做租房生意的公司,还没找到让人为 30 平米的偏僻住所付 3000 多房租的理由。相较而言,自如友家虽然装修情况参差,但它的溢价也相对较低。今天,链家又让升级的租房生意回到了自如友家。

用户愿意多付钱,自如赚取差价,这看上去是一桩合情合理而且良性循环的生意。但缴了管理费以后,租客们会提出更高要求。

住在望京一间自如友家的租客张萌,最近就有些不开心。她所在的公寓暖气老化损坏,投诉并且挨冻了两三个月,管家一直没有按照承诺解决问题。在这之前,她还碰到过房东和自如毁约,自己被迫搬走的事情。

“我们没有造一间房,但是我们管理了中国最大的青年社区。20 多万人,你怎么让这个社区良性的运转不是一件简单的事。”熊林这么解释自如友家住户遇到的各种问题。

根据自如提供的数据,该公司 2015 年房源的增长超过 200%,今年的租户可能会超过 100 万。为了解决伴随增长带来的管理压力,自如可能让需要人参与的管理,变成用技术手段解决

2012 年,自如网开始支持线上付房租,到了 2015 年,移动应用可以完成所有的预定、约看、签约和支付。租房的过程里,你看不到纸质合同。

这个应用的功能还有报修和保洁。租客在指定的入口填写需要报修的物品,系统自动派单到供应方的维修人员。大部分问题并不需要“服务管家”的出现。

最近的一次更新是 2015 年下半年,自如的新装房间(所谓 3.0 房间)都装上了智能密码锁,租户在自如的手机应用里就能控制密码的变更,不再因为忘带钥匙而去找管理人员。

关于租房的升级,还有更多的方式

在想着怎么让你住得更好的,不止有自如,还有更多的中介和互联网创业公司。

同样是链家子公司的丁丁租房,从 2014 年开始做线上租房平台,最核心的卖点是“佣金全免,真实房源”,试图解决此前中介网站标低价,上门再抬价的问题。

丁丁租房高级营销经理牛欢强告诉《好奇心日报》,为了保证每个房源真实存在并真的可以租,他们在要对每一个提交的房屋信息做出判断。具体的做法是,丁丁把位置、楼牌号、户型、面积的物业信息和链家自己积累出的物业数据库对比。

丁丁租房说他们几乎所有的房源都是真实的。

线上核对之后,丁丁会去现场勘察验证配置和装修的真实性,完成了拍照等环节之后,确保房屋真实,这间房就上架了。丁丁目前不向租客收取中介费,而是让房东支付 5 天房租。如果你在北京通过线下中介租房,一般是租客要付一个月房租给中介公司。

不过丁丁的“免佣金”在上海没有延续下去,2015 年开始,订对于房东和租客各收取 35% 的中介费,房东可以享有最低 33.3% 的优惠。

107 间在减少人工方面更为彻底。创始人韦委 2014 年开始创业,他反复向《好奇心日报》强调说 107 间不是“经纪人”,称自己的所有房源信息来自个人房东,经过“智能过滤+人工审核”筛选。

107 间是连接个人房东和租客的工具。

接下来所有的流程包括约看、签约、交易、退租,全部在线上完成,除非房东和房客发生严重矛盾,107 间的员工不会出现在现实世界里。107 间提供的额外服务包括免费搬家、免费维修、分期月付(需要利息)和押金的托管,还支持信用卡交租。“我们更像是一个陪伴和保证。”

蘑菇租房一开始想做上海的自如友家,从 2014 年开始用相同的方式改造房子。一年以后,“蘑菇公寓”房源的数量达到一万间,但同时也转型做了“平台”,把类似的长租公寓集中在自己的网站上。联合创始人龙东平告诉《好奇心日报》,做自营公寓的时候,他们经历了快速的增长:“从 1-100 是个很容易的过程,三千五千上万,你可能就需要强大的管理和结算系统。”

蘑菇租房现在已经不再扩展自己经营的房源。图片来自蘑菇租房

按照龙东平的说法,他们现在更像是“携程一样的平台”,是一个“纯互联网的模式”。和他们合作的长租公寓品牌有 2000 多个,共有 20 万间经过改装的房源。

相对小众的升级也包括知乎上发热力图的石乐天。今年 4 月,他在“怎么花最少的钱提升出租屋的格调”的回答里,描述了自己怎把北京四环内一间“破到不行的老房子”改造得焕然一新:包括粉刷墙面、购买家具、运输搬运在内的所有费用,一共 3431 元。

在知乎红起来以后,石乐天和几个清华的校友一起作为联合创始人创办了“住范儿”,在他们官网的报价中,最低的价格是 1999 元,服务案例中最高的超过 30000 元。

“住范儿”的生意是帮租客简单装修房间。这是一个改造前后的对比,总费用 2600 元。图片来自住范儿

为了住得更好,花费房租的数倍价格,改造一间不属于自己的房间,不像是大多数人能接受的东西。石乐天的知乎帖子被网易新闻盗取转发后,得到的大部分都是负面评价。

“在一线城市,尤其是年轻人,他们有很大一份人接受(给租房做改造)这件事。”石乐天认为,现在的租房市场还没有完全爆发,依然是有人愿意多付费而改善住房环境的。

这些愿意花更多钱付费的租客们,正在形成一股新的力量,让租房和与之相关的生意变得更规范和成熟起来。

怨言依然存在,有些关于房型、有些关于价格,还有更多关于室友。

但一些长期存在的部分问题正在得到解决,比如“押一付三”、比如自己过滤条件不佳的居住环境。

新的租房生意降低了不确定性。在此之前,无论是找中介还是个人房东,租客面对的都不是一个提供服务的组织。房东和中介的态度不可预期,也可以在退房时挑刺扣押金,找房期间的诈骗也时有发生。

这并不是说完美的交易不存在,只是你需要碰运气。当商业公司开始提供服务,而不只是停在利用信息不对称的租房中介,不确定性就由他们来承担了。

伴随便利而来的,则是每月多付一些房租。

根据采访对象要求,文中王轩、李妍、张萌均为化名。

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