新用户注册

完善资料

选取头像

上传头像

拖拽或者缩放虚线框,生成自己满意的头像

头像

预览

忘记密码

设置新密码

房地产行业没啥好消息,那潘石屹在得意什么?|2015 年轻化系列

商业

房地产行业没啥好消息,那潘石屹在得意什么?|2015 年轻化系列

俞斯译2015-12-28 15:00:30

年轻人比煤老板重要啊。

潘石屹运气不错。这一年,他赶了一个时髦,吸引了好多目光,可能还躲过了一堆麻烦。

今年做地产生意的公司日子都不好过,但是潘石屹现在是个租房子的。不光是自己盖的房子,还有很多别人的。

他如今的名声和创业大潮连在一起。在和媒体的餐会上,记者问他的问题除了常规的房地产公司之间的事儿,还有北京和上海创业热各自都有什么特点。聊着聊着,他扭头问坐在身边的助理:“诶,前两天给望京 SOHO 专门写了个稿子的媒体是哪家来着?”

潘石屹自己这个“创业”项目叫做 SOHO 3Q。北京望京、银河、中关村和光华路,上海复星、外滩和虹口,每一个名字都跟着 SOHO 3Q 字样……这些建筑以前上媒体,可能是因为扎哈·哈迪德、隈研吾这样的建筑师,但现在是因为小红书、美团、Uber 这样的公司,它们都是入驻各个 SOHO 的明星公司,有这些名号在前面,会有更多创业团队前来,在这些摆着北欧风沙发的玻璃大楼里寻找属于自己的办公桌。

一个工位,一周的价格是 700 元。从 2015 年 2 月开张起,SOHO 3Q 已经在北京和上海拥有 10 个办公空间,总计 6600 个座位,出租率维持在 90% 以上。类似光华路 SOHO 之前是商场,如今也全面改造,变成联合办公空间。潘石屹说,2016 年总座位数量要达到 4 万个,这是商业化的初步规模。

SOHO 3Q 中的开放区域和独立办公室SOHO 3Q 中的开放区域和独立办公室

创业、联合办公、多元化团队……这些如今是提高地产附加值最有用的名词,正如上一波“创意园区”热潮一样。

论老化程度,房地产行业可能是中国各个行业里的翘楚。潘石屹说,将近 10 年,这个行业里没有出现新的、优秀的大型开发商,甚至连项目公司都很少见。管理者基本上都是 50、60 后,关于年轻人到底需要什么,他们很少去思考。

拿地依然是这个行业的核心竞争点,然而之后的模式罕见变化,无论是盖起来的楼、卖楼的销售方式还是团队管理模式。截至 2015 年 10 月底,中国商品房待售面积达到了 68632 万平方米,但这一年 1 至 10 月的商品住宅销售面积却只有 3713 万平方米。供给远远大于需求,而那些拿来的地卖完了,就没有然后了。

潘石屹有个外滩 8-1 项目,这个案子压了他 3 年,半个月前刚刚解决。他说“就算我把那块地卖出去,50% 交了税,剩下的钱北京、上海人任何一块好点的地我都买不到了。不说地价涨了,是(好的)地没有了。”

压了潘石屹三年的“外滩 8-1”地块压了潘石屹三年的“外滩 8-1”地块

“如果从空间利用的角度,三口之家即使只有一套三室一厅的房子,其中空余的那间房间使得利用率只有 66.7%,而不是 100%。如果这样算的话,中国住宅的空置率远不止 50%,办公室空置率更大,商场能有 10% 利用率就不错了。”潘石屹告诉《好奇心日报》,“与其劳命伤财花几十亿买一块地,还不如通过技术手段,把(房子)利用率提高。”

他的确更爱谈 Uber、airbnb 这样的“共享经济模式”。对于过去房地产那一套,他露出了一种痛定思痛的表情,而眼下手上的新业务则不是,看起来他还没有完全摸清这个游戏规则,里面新奇的、年轻的东西让他的眼神雀跃起来。

爱谈 Uber 的不止潘石屹一个人,还有那个他口中那个“已经退休六七年”的王石——他最近是没空谈这些概念了,宝能、万科和安邦的事情已经没有给他留太多喘息的空间。但就在今年 8 月哈佛深潜班的最后一次分享中,他还在热情地介绍 Uber:如何激活存量以及塑造强大的后台支撑,如何在诸多领域,都各自打造一个生态系统。

最近“有点烦”的王石是 Uber 的粉丝之一最近“有点烦”的王石也希望用 Uber 的模式改变万科

如果把这些话里面的浮夸名词挤掉,它的内核是年轻群体远未被满足的需求。这种需求从住家到商用都广泛存在。我们可以把限购、每平米 20 万、房本上写谁的名字、宏观政策、房贷之类的概念放在一边,探讨另外一个问题:现在的年轻人,到底想在什么样的空间里生活、工作、娱乐呢?

“不用看房、不用装修,搬进去就能工作”,这是创业公司会考虑联合办公室的重要因素。但对于 SOHO 中国来说,大体量还有一个好处:以灵活的姿态满足不断变化的创业公司的办公需求。2015 年 10 月,小红书进行了它们两年来的第四次搬家,它们租下了 400 多个座位,成为了 SOHO 3Q 在上海最大的客户。一年之内,小红书团队从 50 人扩张到 200 人,快速解决办公室问题,显然能提高不少工作效率。

400 个座位是上海复兴 SOHO 3Q 的一整层,小红书只坐满了一半,“还是为了给未来扩张预留空间。看起来多花了一点钱,但算起来是值得的。”小红书公关负责人牛千告诉《好奇心日报》。

为了给小红书腾出一整层的区域,有 11 家原本在这里的创业公司搬到了 3 公里以外的东海广场 SOHO 3Q。

做移动招聘的“哪上班”就是搬家的 11 户之一。创始人韩冰告诉我们,当初公司希望拓展上海市场,但同时员工数比较少,就希望找一个联合办公空间。看中复兴 SOHO 3Q 一是地理位置好,二是创业公司都在一起,“比较热闹”。在哪上班入驻时,SOHO  3Q 还有租三个月送两个月的优惠活动。

过晓茜是一家名为“特赞”(Tezign )的创业公司的 COO,它们也是复兴 SOHO 3Q 最早的租户。“我们团队都是年轻人,有不少海归,这里整个环境比较硅谷,就选了这里。”过晓茜自己是建筑出身,加上团队本身做的是对接设计师和公司客户的事,她对于办公室的装修有更多的要求。

特赞是 SOHO 3Q 最早的租户之一特赞是 SOHO 3Q 最早的租户之一

特赞边上是一家叫 Ping++ 的移动支付工具开发公司,主要为一些创业公司提供移动支付模块。公司大部分技术团队都在郊区的科技园中,但创始人金亦冶依然在 SOHO 3Q 租下了位置提供给市场部人员,一方面是方便出去见人,或者接待客户,另一方面它本身做的就是创业公司的生意,身边的这些邻居就有可能成为潜在的客户,“邻居”特赞和楼下的小红书已经是它的客户了。

“这些年轻人啊,中午出去吃饭就带个手机,钱包电脑都留在桌上!”潘石屹说这是他印象深刻的事情之一。

他常来 SOHO 3Q,不是检查工作,是“做活动”。比如和 Uber 上海总经理搞个对谈,或者和谁再聊聊互联网。SOHO 的团队把这个定义为活跃社区氛围,顺便也可以增加媒体曝光。市场部人数不多,但活动必须“一天一个”,有时候在里面工作的人会觉得他们被打扰了。工程师吴彦(化名)曾经在北京望京 SOHO 3Q 租了一间独立办公室,经常会有工作人员来敲门,询问是否要参加活动,“他们会说’我们潘总来了,你要不要出来看看’。我心想,你们潘总是谁啊,我为什么要见?”

潘石屹身穿美国队长制服为 SOHO 3Q 租户送餐潘石屹身穿美国队长制服为 SOHO 3Q 租户送餐

潘石屹对此无所谓,他要的是社区多元化。在这个刚刚进入联合办公行业的人心目中,多元化就等于社区价值。“以后 SOHO 3Q 按照座位卖,我们要在网上开放预订,一个小时一个小时卖,你根本不知道自己旁边会坐着谁。”潘石屹对《好奇心日报》说,有可能,一伙人预约了地方,开了会就走了。这是他心目中最灵活的出租方式。

在过去的 3 年里,潘石屹辞退了所有的销售团队——“这些都是当年跟着我打江山的人啊”。离开 SOHO 之后,这些销售精英进入了别的房地产公司,而潘石屹聘请原来高德地图的技术总监负责包括 3Q 项目在内的整个 SOHO 中国技术开发,这个技术部门在今年被改名为了听上去更加时髦的“SOHO Lab”,每个月都要推出一个新产品。

SOHO 3Q 从 10 月起采取了众包销售,简单来说,任何一个人都可以成为 SOHO 3Q 的销售员,成功介绍租户可以提取佣金。根据潘石屹提供的数据,一个月时间里有超过 3000 人注册,完成了 1300 多万的销售额。

在联合办公领域,潘石屹竞争对手不能更多。它们都不是大型房地产开发商。当然,也有靠这个旗号拿地的。 2015 年 3 月,从万科高级副总裁位置离职的毛大庆,把新的创业方向也定在了联合办公空间。他创办的优客工场已经在北京进行了 10 多处选址,装修还没有完全建好,就完成了一笔 2 亿元的 A  轮融资。

一个由外资基金前高管创办的“WE+”空间,今年要在北京、上海开出五家店。创始人雄心勃勃地表示,到 2018 年底要变成 200 家店,同时表示自己比起潘石屹的优势是更低的价格。

像这样的项目在过去一年出现了几十个,其中不少项目都在这轮资本寒冬中拿到了令人艳羡的投资额和估值。无论是投资人还是创始人,都认为这种模式代表未来。

由两个美国年轻人创办的联合办公空间 WeWork 估值已经达到了 100 亿美元由两个美国年轻人创办的联合办公空间 WeWork 估值已经达到了 100 亿美元

这仅仅是年轻人的办公需求。你肯定也能从地铁和楼宇广告里知道,类似 YOU+ 国际青年公寓、小猪短租以及链家这样的公司,正在发掘年轻人对住家的需求。我们会在另外的文章里谈及其中的市场情况,简单来说,这些生意相比房地产整个大盘,还处于非常初级的阶段。

当然还有商业地产。比如万达已经在全国十几处地点布局了文化和旅游地产,青岛东方影都开业时,还请来一堆好莱坞明星造势。还有不断崛起的各类 shopping mall 和度假村,这其中的泡沫,又是另外一个话题。

话说回来,即便把现有的 SOHO 3Q 面积扩大 10 倍,也只有 SOHO 中国刚刚卖掉的“上海地王”外滩 8-1 地块一块地规划建筑面积的三分之一。对于潘石屹来说,卖一幢楼的收入也远高于经营一年 SOHO 3Q。这个在潘石屹看来老朽不堪的市场,其实没有本质变化。

但这些项目会为它们赢得更多关注。潘石屹说,这些关注来自政府,也来自设计师。他似乎又可以像当年吹嘘自己裁掉 300 个销售精英那样引领一次潮流了,只不过这回,他想替别人做这些空间的销售。“就连任志强都说,你赶紧把我那楼也拿去租了吧!”潘石屹说。

喜欢这篇文章?去 App 商店搜 好奇心日报 ,每天看点不一样的。