好奇心日报

2012年，由弗兰克·盖瑞设计的Opus公寓项目，每间公寓售价为4.45亿港币，即5870万美元。

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香港电 - 当 2012 年，Opus 公寓开盘时，开发商吹嘘这些由明星建筑师弗兰克·盖瑞（Frank Gehry）设计的房子将会成为全香港最贵的——乃至于，很可能是全世界最贵的房子。

那一年，该项目开发商香港大型企业太古股份有限公司（Swire Pacific）以 4.55 亿港币（约合 5870 万美元）的价格卖出了 12 套公寓中的一套，使 Opus 成为了香港超奢华市场的象征。同年售出的另一套售价为 5550 万美元。Opus 成为了兴旺年代的顶峰：从 2008 年金融危机直到 2013 年，香港住宅地产的价格上涨了约 120%。

去年，香港政府收紧了贷款规定，并针对部分香港以外的高端买家设定了更高的税率，目的是要冷却楼市。但就在这个月初，太古股份有限公司宣布，又有一套 Opus 公寓以 5550 万美元的价格售出。买房者很明显是本地人。

专家说，这个销售数字说明了香港超奢华住宅市场表面上的刀枪不入。尽管交易笔数下降了，但价格基本保持不变，表明开发商和有钱的房主即使把房子空置，也很乐意紧紧抓住这些有价值的资产，而市场上其他资产价值则在下跌。

在干德道 39 号社区里，一座阁楼的价值都有 8330 万美元，每平方英尺单价为 14460 美元（折合每平方米 964725 元人民币）。

“他们有控制权，”房地产服务商莱纺香港房地产（Knight Frank Hong Kong）评估咨询部主管 Thomas Lam 说起有钱的投资者时说。“对于他们来说，持有（房子）的成本相对较低，而且他们不需要租金，他们可以让房子空置。这些高净值富人（High-net-worth individuals）还有其他房子可以住。”

在干德道 39 号还有另一个高端小区，这个 2009 年开发的项目和 Opus 一样，也曾创下销售纪录。恒基地产（Henderson Land）是干德道 39 号的开发商，它把 A 套的阁楼价格标在了 8330 万美元。这个价格约合每平方英尺 14460 美元（折合每平方米 964725 元），和 Opus 最近刚售出的每平方英尺 10257 美元相比高出了一大截。

但这个阁楼并不出售。据恒基地产发言人 Gabriella Chow 说，这套房子目前空着，归开发商所有。

尽管两年前 Opus 开盘的时候热闹非凡，但它现在还有一部分空置。太古股份有限公司发言人 Lydia Tsui 说，在公司持有的 9 套公寓中，5 套已经被出租，3 套待租，1 套由公司持有。

太古公司在 Opus 公寓采用了竞价机制，以避免一次性披露全部价格清单。而在 2013 年颁布的一条法令中，要求开发商提供全部房价清单，以防后门交易。不同于在市场上公布每套价格的做法，太古公司会从潜在买家那里收集密封好的竞价单。

对于有多少个人房产空置，政府并没有相应的统计数据。但在西九龙等热门街区某些新建的奢华塔楼里，零星会看到一些没有窗帘的窗户和空荡荡的客厅。

6 月，《纽约时报》曾报道有高官亲属购买了香港浅水湾的一幢海边别墅，周边同等的房子售价要 3000 万美元。而据《纽约时报》报道，那幢别墅看起来是“空着的”，而且“正在变得破烂不堪”。

因为把房子价格弄到普通家庭都无法承受的政策，香港政府经常面临指责，它还在努力建设更多的公屋，从而把除超奢华公寓之外的其他房价拉底。政府和港铁公司（一家与政府有关系的公司，既运营香港地铁，又是香港一大开发商）上月公布了 5 处新建住宅项目，共计可提供 2100 套公寓。香港几乎所有的土地都由政府所有，只是出租出去供个人使用。

“在大多数房地产领域，价值要么稳定不变，要么下跌，”总部位于伦敦的房地产公司第一太平戴维斯（Savills）亚太研究总监西蒙·史密斯（Simon Smith）说。“从 2013 年起，整个版块的价格下跌了 5% 到 10%，交易量下降得更厉害。”

在香港，所谓的普通奢侈市场——即中产及以上阶级需要花费 130 万美元或更多才能买到的房产——是正在软化的市场。第一太平戴维斯 5 月发布的一份报告称，奢华公寓的价格自 2012 年 4 季度的峰值下跌了约 8%，而且预计在 2014 年还将再下跌 5% 到 10%。

据分析师分析，约一半的热门奢华项目是由中国内地人在 2013 年的限制政策公布前购买的。“人们都想从积累了大量财富的中国大陆赚钱，但投资的空间也就这么大，”史密斯说。“而且香港房地产一直就是人们的避风港。”

出于这种考虑，香港很多时候被拿来和伦敦作对比，只是去那儿的顾客不一样。

 “在伦敦，买家背景更加国际化，”史密斯说。“香港的外地买家主要是大陆人，没有很多阿拉伯人、俄罗斯人和欧洲人。”

之所以会有 2013 年的政策变化，是由于公众叫苦说，奢华的房子空着，而香港最底层的人要么排队等公屋，要么就住在狭小的“鸽子屋”或者“棺材屋”里。

“随着政府的政策落实到位，新的住房供应会跟上，价格也会上涨，”史密斯说。“将来还会有进一步的价格调控。”

Opus和干德道 39 号都建在太平山顶的道路边上，那是一块高价地，可以从那儿俯瞰作为超级奢华世界中心的港岛。但在九龙半岛以及更远的、大部分是乡村的新界，那种引人注目的地产开发项目就少多了。

6 月一个繁忙的周六，4 个位于九龙和新界的奢华地产项目同时开盘，投放了 600 套公寓。潜在买家在这些楼下排成了长队，热情的代理商一边摇着印刷精美的宣传单，一边发着名片。

4个项目中，有一个是柯士甸站项目（Grand Austin），建在西九龙。那片区域满是尘土、噪音，而且拥挤不堪，原因是有两个政府项目：一座连接大陆的高铁站，以及尚未建成的西九龙文化区。随着富裕的大陆人可以直接到达一个新建了漂亮博物馆和剧场的社区，房价还会上涨。

另外，新界靠近大陆边境位置的租金和房价都上涨了，因为那里汇集了有钱的买家。

“如果展望未来的房屋供应，港岛只有 10%，九龙有 15%，剩下 75% 都在新界，”莱纺香港房地产的 Thomas Lam 说。

7 月 8 日，在香港一场呼吁更多民主的大型抗议运动之后，《南华早报》引援巴克莱银行一位代表在一份报告中的话说，支持民主的积极分子封锁金融区的计划，会给房地产市场带来“意外的震动”。

这场抗议运动名叫“占领中环（Occupy Central）”，一些批评人士警告说，政治不稳定将伤害香港经济，但到目前为止，超奢华地产市场证明了这一论调的失真。最近一次 Opus 的销售纪录是 7 月 1 日大游行当天发布的，据估算，参加游行的人有数十万。

当被问及这次游行是否会震动超奢华房地产市场时，Thomas Lam 说：“不会的，除非整体经济或者股票市场受到影响。”

“这里是香港，”抗议结束几天之后他说。“生活还要继续呢。”

翻译 is译社

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