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商业

这家公司专注于在北京上演“老宅变形记”

石玉 2015-05-29 17:30:00

从房地产到旧宅改造,他都经历了什么?

设计师马可的“無用空间”在北京 77 文创园开幕的时候,她一共感谢了三拨儿人。一个是她的家人,第二是她的“無用”团队,第三个人,就是王雷。这是马可离开例外、自创“無用”品牌后第一次创立商品展示和售卖空间,之前她花了挺长一段时间在北京找地方,但都不太满意。接触到王雷后,经过多次协调,她决定将空间落脚在美术馆后街的这个文创园里,这是北京胶印厂的旧址,园区里存留着胶印厂的老烟囱和旧厂房,从街角拐出去,不远处就是 24 小时营业的三联韬奋书店。

王雷和他的东方道朴文资公司是这个文创园的投资和运营方。在与《好奇心日报》谈到和马可的合作时,王雷将她评价为一位很坚持自我的艺术家。無用空间还在装修的时候,发生过一个小插曲,那时文创园在大门口附近摆放了一个鼎,求镇园、求福之意,从無用空间往外看,恰好能看到这口鼎,马可在看到这口鼎时,瞬间就崩溃了,连夜联系王雷,强烈要求把鼎挪开,她觉得鼎的气质和無用空间挺不和。经过好几次协商,看到马可这么坚持,王雷还是把鼎挪开了,鼎被挪到了离無用稍远的院子里。

为了配合他们的开幕,我们还拆过园区的铁门王雷笑着说。为了不遮挡無用空间的门面,活动结束后,铁门才被装回去。在评价自己的身份时他说,我不是地主心态,做文创园更重要的还是做好服务吧。他觉得自己在做的这摊事儿,骨子里来说是存量资产经营的模式——怎样通过设计、运营、改造,将北京胶印厂这样的旧项目焕发出新的生命力?如何给园区里的公司提供更好的后续服务?

77 文创园

77 文创园,屋顶上望下去

文创园内景

在做文创园区运营之前,他是从事地产行业的。在同《好奇心日报》回顾过去的经历时,他说自己好像总比别人早一步。少年时代,他成长在陕南山区的一个小县城里,高二时去参加高考,就被清华水利系录取了。别人还在奋战高三,他已开始了在清华的 7 年生活。2004 年,硕士还没毕业时,他又被当代节能置业录取,这是国内一家科技建筑开发商,他在当代工作的几年,参与了 MOMO 万万树、当代 MOMA 等项目的开发和运营。

正是这份地产业的工作,让他从一无所知发展到了对地产行业的全面了解。他干的活儿更多的是地产投资,这是房地产公司的核心业务,他学习拿地、计算项目收益,密集地接触到了地产开发和资产管理。一切都挺顺利,没过几年,24 岁的他就出任子公司的副总经理,27 岁时又按照公司的安排转而负责集团持有资产方面的经营管理。

在地产公司一做就是 年,当业务变得愈发熟练时,他开始感到了工作的重复——“地产业不能发挥人的全部价值王雷对《好奇心日报》说。土地资源是国家垄断的,不管你是否是从哈佛回来的,也不管你懂多少知识,要做的事儿都差不多,这是一个非充分竞争市场,开发商行业更像是陪政府演戏,他想投入到能发挥自我价值的事情中去。2011 3 月,在考虑了整整一年以后,三十岁的生日的那天,他以 100 万起家,开始独立出来创业了。他从道德经里找到了一句话,给公司起名道朴文华,注册资料上标注的主要业务是资产运营

独立出来做事的头一年,他就数次“想撞墙”。

第一个项目是隆福寺街的东宫影剧院,这是一个有着 50 多年历史的老电影院,被他带着团队改造为 500 座左右的中型剧场。刚开始他设想的挺好:这么好的剧场,拿过来经营好,把它整合成院线,再买断一些剧目的经营权,到全国去巡演,大家还不得蜂拥进来看戏啊?在运营期间,他谈下了不少轰动性的剧目,一切看起来都挺美。

但真正做起来,他才认识到北京一个奇怪的现象:大家都想看戏、想方设法的要票看戏,但都不爱掏钱。他记得有一场濮存昕的戏,公司前前后后花了 25 万,两场全满座,他心想这次至少得打平啊,但后来计算下来,在所有的票中有一半都是赠出的。等戏结束,公司赔了七八万。2011 12 31 日年末的那天,公司的账上只有五六千块钱了,员工的工资还没发、施工方的垫资没有还,他心想这下完了,果然只有 3% 的创业公司能活下来啊,还是回去打工还钱吧。恰逢年末,他坐在办公室里跟员工说,你们回去吧,我想静静。

很多事情都是机缘巧合,在最难熬的时候,他收到了两条信息,第一条是新京报的记者发来的,他得知剧院被评为了“ 2011 年的北京十大剧场,第二条信息更重要,是剧院获得了东城区 200 多万的剧场建设专项资金补贴。恰逢年末,他觉得自己绝地逢生了。

有了第一年的经验,第二年气场要顺一些,他不再做纯文化项目了,而是把文化经营和旧城改造结合起来做 。之前在地产公司的时候,他曾去纽约的 SOHO 区、巴塞尔的艺术区等看过一些旧城改造项目,那时对旧城改造有了一定的了解 。他觉得北京城内已没有土地供应,北京有不少不错的老建筑,因为产权问题或业主专业性的问题都被荒置了,隐没在老胡同和核心城区中。开发商拿不到地就没事可做,但运营旧城、旧城改造不同,虽然是投入大产出慢的产业,却是可持续的模式。

2012 年公司发展迎来了一个很大的转机,东城区最大的国有公司东方文化资产经营公司找到了王雷,共同成立了东方道朴合资公司,他担任 CEO,通过与国有公司的合作,公司在资源上获得了帮助,第一个项目就从国子监 40 号院开始了。

东方道朴的发展模式是打造主题性的文创园区,在获取一个项目长期的经营权后,他便和团队开始进行设计和改造,打磨出一个园区产品,再邀请符合定位的公司进驻。园区里有出租部分、自营部分、也有咖啡厅、文化空间等共享空间,出租部分获得合理的利润,自营部分保证园区品质,而公共空间可以共享一些资源。除了这些,园区还提供持续的宣传、活动、推广等一系列服务。

国子监 40 号院作为第一个园区,吸引到了梁冬的正安学院和林兆华戏剧工作室等的入驻,它成为了一个样板,接下来的项目就是 77 文创园了。77 文创园是以影视和戏剧作为产业定位的主题园区,园区中央有一个 200 多座的剧场,既能够作为演出使用,又能够吸引来很多活动。2014 年度小米的设计师年会、暴风影音的发布会、傅盛的紫牛战队决赛都是在这里举办的,商业活动不仅为园区带来了人气,也产生了良好的经济收益,而演出则为园区带来了很好的品牌效应,2014 年的两岸小剧场艺术节就以 77 文创园作为北京站主场。

直到 77 文创园开园,王雷才觉得松了一口气。公司成立三年来,随着客户的积累,在 77 文创园中有不少挺不错的公司进驻。德国的 PIXOMONDO 图文制作公司就选址在这里,它曾于 2012 年获得奥斯卡最佳特效奖,除了影视公司,虎嗅网、果麦文化、盛大动漫和百道践行也都在 77 文创园内办公。在拥有了几个园区之后,王雷和团队决定退出东宫影剧院的经营,将其归还给东城区总工会,开始专心做核心城区存量资产的改造和运营。

他们在整体定位、整体实施、整体运营的商业模式上下功夫,新的雍和宫附近的老厂房改造的园区今年 9 月份才会开园,但可用面积已全被预定出去了,这些新客户大多数都是过去的老客户介绍的。王雷和他的团队不得不要求这些公司提供商业计划书描述清楚公司规划,以便他们作出筛选。

他对资源的挑选挺谨慎,不是所有的老建筑都适合改造的,挑对了地方也是关键。房地产有句话叫“location location location”,地段决定了产品的核心价值。国子监那边适合做国学,77 文创园则适合做影视文化,目前他的选择都集中在核心城区。这些地方人员和资金的聚集度比较高,不用花太多时间去培养,一开园就能达到一个比较好的状态。还是一个项目一个项目的去做吧,每个项目遇到的问题都不一样。”

在所有的能力里面,他觉得自己最强的是整合资源,二十八九岁的时候他隐隐约约感觉到了这一点。那时还在公司工作,他能把小事做的不错,偶尔遇到一些感觉不可能完成的大事也给完成了。我觉得自己挺坦诚的,过去认识的朋友,在看到我单独出来做事了,也都在持续地帮忙。另外就是一定要有大局观,小的利益该放就放吧。”

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